30/09/2026 por Jean Eduardo Lima |  

A incidência de IBS e CBS sobre os aluguéis, os limites para pessoas físicas, os redutores previstos na legislação e os impactos no planejamento patrimonial exigem uma nova análise da tributação dos imóveis no Brasil.

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, promove mudanças relevantes na tributação das operações imobiliárias. Entre elas, destaca-se a inclusão das atividades de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis no regime específico do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

A alteração desperta uma preocupação legítima entre proprietários, investidores e famílias que construíram patrimônio imobiliário ao longo dos anos: o aluguel passará a pagar mais impostos?

A resposta exige cautela. A nova legislação não instituiu uma tributação indiscriminada sobre todos os contratos de locação, tampouco eliminou as regras atuais do Imposto de Renda. O que se verifica é a criação de um novo modelo de tributação sobre o consumo, com critérios específicos para determinar quem será contribuinte, quais operações estarão sujeitas à incidência e quais mecanismos poderão reduzir a base de cálculo.

A compreensão dessas regras é fundamental para evitar interpretações equivocadas e, sobretudo, para permitir que proprietários e investidores avaliem antecipadamente os efeitos tributários de suas decisões patrimoniais.

1. A tributação dos aluguéis antes da Reforma Tributária

No sistema atualmente vigente, a renda proveniente da locação de imóveis recebida por pessoa física está sujeita ao Imposto de Renda, observadas as regras da legislação federal.

Quando o locatário é outra pessoa física, o proprietário deve, em regra, apurar mensalmente o imposto por meio do Carnê-Leão, considerando a tabela progressiva do Imposto de Renda e as deduções legalmente admitidas. O recolhimento ocorre no mês seguinte ao recebimento dos valores, quando devido, e as informações devem ser posteriormente refletidas na declaração anual.

Se o aluguel é pago por pessoa jurídica a uma pessoa física, a sistemática é diferente: a empresa pagadora deve observar as regras de retenção do Imposto de Renda na fonte, com posterior ajuste na declaração anual do beneficiário.

No caso de imóveis pertencentes a pessoas jurídicas, a tributação depende do regime tributário adotado, da natureza da atividade e da forma como as receitas são contabilizadas. Empresas optantes pelo lucro presumido, por exemplo, possuem uma sistemática própria de apuração dos tributos federais incidentes sobre a receita de locação.

Portanto, antes mesmo da Reforma, a escolha entre manter imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma sociedade patrimonial já exigia análise individualizada, considerando não apenas a carga tributária, mas também custos administrativos, despesas de manutenção, sucessão e eventual alienação futura dos bens.

A partir de 2027, essa avaliação passa a incorporar uma nova variável: a incidência de IBS e CBS sobre determinadas operações imobiliárias.

2. O que efetivamente muda a partir de 2027?

A principal inovação consiste na inclusão das operações imobiliárias em um regime específico de tributação pelo IBS e pela CBS, conforme previsto no Capítulo V do Título V da Lei Complementar nº 214/2025.

A locação de imóveis passa a integrar o campo de incidência dos novos tributos, mas com tratamento diferenciado. O legislador estabeleceu uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, nos termos do artigo 261, parágrafo único, da referida lei.

Essa redução é relevante porque a tributação não será calculada simplesmente pela aplicação da alíquota integral de referência sobre o valor do aluguel. A legislação estabelece uma sistemática própria, que deve ser interpretada em conjunto com os demais mecanismos de redução da base de cálculo.

É importante compreender, entretanto, que a redução de 70% não significa uma diminuição de 70% no valor total dos tributos pagos pelo proprietário. Trata-se de uma redução das alíquotas aplicáveis às operações imobiliárias, cujo resultado efetivo dependerá da alíquota de referência vigente, dos redutores cabíveis e da situação tributária do contribuinte.

O cronograma de implementação também merece atenção. Em 2026, ocorre a fase inicial de teste, com alíquotas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, observadas as regras de compensação e dispensa previstas na legislação. A partir de 2027, a CBS passa a substituir o PIS e a Cofins, enquanto o IBS permanece em fase de implantação gradual. A transição do ICMS e do ISS para o IBS prosseguirá até 2033.

Assim, o ano de 2027 representa o início de uma nova etapa da tributação sobre o consumo, mas não corresponde à implementação integral de todas as mudanças previstas na Reforma.

3. Quem será contribuinte do IBS e da CBS na locação de imóveis?

Este é um dos pontos mais importantes da nova legislação, especialmente para proprietários pessoas físicas.

O artigo 251, § 1º, inciso I, da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece dois requisitos cumulativos para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em razão da atividade de locação:

• Receita total anual com locações superior a R$ 240.000,00, valor sujeito à atualização pelo IPCA;
• Locação de mais de três imóveis distintos.

As duas condições precisam ser atendidas simultaneamente, considerando-se, como regra, o ano-calendário anterior.

Isso significa que o proprietário que recebe R$ 300.000,00 anuais de aluguel, mas possui apenas três imóveis locados, não se enquadra automaticamente nessa hipótese de incidência. Da mesma forma, aquele que possui quatro imóveis alugados, mas aufere receita anual inferior ao limite legal, não será enquadrado por esse critério.

A legislação, contudo, também prevê uma hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita de locação ultrapassa em 20% o limite estabelecido. Considerando o valor-base de R$ 240.000,00, essa margem corresponde a R$ 288.000,00, sem prejuízo da atualização monetária aplicável. A regra deve ser observada em conjunto com os demais requisitos legais.

A distinção é fundamental: não basta analisar isoladamente o número de imóveis ou o valor dos aluguéis. É necessário verificar a composição patrimonial, as receitas auferidas e o período de apuração.

Na prática, a Reforma não transforma todo proprietário de imóvel alugado em contribuinte do IBS e da CBS. A maior parte dos pequenos locadores permanece fora desse regime específico, sem prejuízo da tributação pelo Imposto de Renda.

4. E os imóveis alugados por temporada?

A locação por temporada merece atenção especial, sobretudo em cidades turísticas e regiões com expressiva atividade imobiliária, como Balneário Camboriú, Florianópolis, Itapema e outras localidades do litoral brasileiro.

A receita proveniente dessas operações deve ser considerada na análise dos limites de enquadramento, conforme a natureza jurídica da atividade e as regras aplicáveis.

Entretanto, é necessário distinguir duas situações.

A locação residencial por temporada, nos termos da legislação civil, e a exploração de imóveis com características de hospedagem não são necessariamente equivalentes para fins tributários.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece tratamento específico para operações de hospedagem, incluindo regras próprias para determinadas locações por prazo inferior a 90 dias realizadas por contribuintes que atuam no setor. Por isso, a classificação da atividade não deve se basear exclusivamente no nome atribuído ao contrato.

Um proprietário que disponibiliza um apartamento para locação temporária, por exemplo, precisa avaliar as condições efetivas da operação, os serviços oferecidos, a habitualidade e a estrutura utilizada para explorar economicamente o imóvel.

Essa distinção é particularmente relevante para investidores que utilizam plataformas digitais de intermediação, pois a forma de exploração pode produzir consequências tributárias diferentes.

5. Como funcionará a redução da base de cálculo?

Além da redução de 70% nas alíquotas, a legislação instituiu um mecanismo específico para a locação residencial: o chamado redutor social.

O artigo 260 da Lei Complementar nº 214/2025, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026, permite deduzir R$ 600,00 mensais por imóvel residencial da base de cálculo do IBS e da CBS, até o limite do valor da própria base.

Esse valor será atualizado mensalmente pelo IPCA, conforme previsão legal.

O objetivo do mecanismo é reduzir o impacto tributário sobre a locação residencial, especialmente nas operações de menor valor.

Para compreender a sistemática, considere um exemplo meramente ilustrativo, sem pretensão de representar a alíquota efetiva definitiva:

Exemplo: aluguel residencial de R$ 10.000,00

Hipótese de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS.

Valor mensal do aluguel

R$ 10.000,00

Redução de 70% da alíquota

Alíquota reduzida

Base após redução ilustrativa de 70%

R$ 3.000,00

Redutor social residencial

R$ 600,00

Base final ilustrativa

R$ 2.400,00

Atenção: a redução de 70% incide sobre a alíquota, e não sobre a base de cálculo. A apresentação acima é apenas didática; o cálculo legal deve aplicar a alíquota reduzida sobre a base da operação e, em seguida, considerar o redutor social cabível. Os valores também não representam uma simulação da carga tributária efetiva de 2027.

É justamente nesse ponto que o planejamento tributário se torna indispensável. A carga efetiva dependerá das alíquotas de referência, dos redutores aplicáveis, do enquadramento do contribuinte e das regras de apuração e compensação.

Outro aspecto importante é que o redutor social de R$ 600,00 está vinculado à locação residencial. Não se deve presumir sua aplicação automática a imóveis comerciais, salas empresariais, galpões ou outras modalidades de exploração imobiliária.

6. Será obrigatório abrir um CNPJ e emitir nota fiscal?

O enquadramento como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS traz novas obrigações tributárias e acessórias.

O proprietário que se enquadrar nas hipóteses legais deverá observar os procedimentos de inscrição cadastral, apuração e recolhimento dos novos tributos, além das obrigações documentais e fiscais aplicáveis.

A emissão de documentos fiscais e a adequação cadastral deverão ser avaliadas conforme a regulamentação e os procedimentos estabelecidos para o setor imobiliário.

Entretanto, é necessário afastar uma interpretação equivocada: a incidência do IBS e da CBS não significa, por si só, que toda pessoa física obrigada ao recolhimento desses tributos tenha de constituir uma pessoa jurídica.

A condição de contribuinte dos novos tributos e a constituição de uma sociedade são questões jurídicas distintas. A estrutura cadastral e operacional exigida deverá ser examinada à luz das normas aplicáveis, sem confundir inscrição fiscal com a criação obrigatória de uma holding patrimonial.

A constituição de uma pessoa jurídica poderá ser uma alternativa de organização patrimonial e tributária, mas sua conveniência dependerá de estudo específico.

7. Pessoa física ou holding patrimonial: o que deve ser considerado?

A Reforma Tributária torna ainda mais relevante a análise comparativa entre a manutenção de imóveis na pessoa física e sua transferência para uma sociedade patrimonial.

A holding familiar ou patrimonial é frequentemente utilizada para organizar a administração de bens, estruturar a sucessão e estabelecer regras de governança sobre o patrimônio imobiliário.

Contudo, sua constituição não representa uma solução tributária universal. A simples transferência dos imóveis para uma pessoa jurídica não assegura, automaticamente, redução de carga tributária.

A análise deve considerar, entre outros elementos:

• O valor total das receitas de locação;
• O número e a natureza dos imóveis;
• O regime tributário aplicável à sociedade;
• A incidência de IRPJ, CSLL, IBS e CBS;
• Os custos de constituição, escrituração e manutenção da pessoa jurídica;
• A incidência de ITBI na transferência dos imóveis, conforme a operação e as hipóteses legais de imunidade;
• Os efeitos tributários de uma futura venda dos bens;
• As consequências sucessórias e patrimoniais da estrutura escolhida.

Também é importante considerar que a tributação dos rendimentos imobiliários não se limita aos novos tributos sobre o consumo. O Imposto de Renda continua sendo um componente relevante da análise, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.

Por isso, comparar apenas a alíquota nominal de um regime com a de outro pode levar a conclusões equivocadas. O planejamento deve considerar a carga tributária global e o horizonte de permanência dos imóveis no patrimônio.

8. A Reforma exige planejamento antes de 2027

A proximidade do início da nova sistemática exige que proprietários e investidores revisem suas estruturas patrimoniais com antecedência.

O primeiro passo consiste em identificar todos os imóveis destinados à locação, classificá-los de acordo com sua finalidade e modalidade de exploração e apurar a receita anual correspondente.

Em seguida, é necessário verificar se os critérios de enquadramento no IBS e na CBS serão atendidos, considerando os limites legais e as regras de transição.

Para quem possui carteira imobiliária mais ampla, o momento também é oportuno para revisar contratos, avaliar a organização dos recebimentos, examinar a estrutura societária existente e projetar os efeitos tributários das diferentes alternativas.

Não se trata de antecipar uma mudança societária sem necessidade, mas de compreender quais consequências decorrem da legislação e quais medidas podem ser adotadas de maneira juridicamente segura.

A Reforma Tributária modifica a relação entre patrimônio imobiliário, renda e tributação sobre o consumo. O impacto será diferente para cada proprietário, e a análise individualizada é essencial para evitar decisões baseadas em informações incompletas.

Considerações finais

A tributação da locação de imóveis a partir de 2027 não deve ser interpretada como um aumento automático de impostos para todos os proprietários. A legislação estabelece limites específicos de enquadramento, redução de alíquotas e mecanismos de proteção da base de cálculo, preservando a distinção entre pequenos locadores e contribuintes que exploram economicamente um patrimônio imobiliário mais expressivo.

Por outro lado, investidores com múltiplos imóveis e receitas elevadas precisam incorporar as novas regras ao planejamento tributário, especialmente diante da coexistência entre o Imposto de Renda e os novos tributos sobre o consumo.

A escolha entre pessoa física e holding patrimonial, nesse cenário, deixa de ser uma decisão que pode ser tomada apenas com base em alíquotas isoladas. Ela exige uma avaliação jurídica, tributária e patrimonial integrada.

O planejamento realizado antes da implementação das novas regras permite identificar riscos, comparar cenários e estruturar o patrimônio de acordo com a realidade de cada contribuinte.

Referências legislativas

1. Constituição Federal de 1988, com as alterações introduzidas pela Emenda Constitucional nº 132/2023.
2. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, especialmente artigos 251, 253, 255, 260 e 261.
3. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, que promoveu alterações na regulamentação da Reforma Tributária.
4. Lei nº 7.713/1988 e legislação complementar relativa à tributação dos rendimentos de pessoas físicas.
5. Lei nº 9.249/1995, quanto à tributação das pessoas jurídicas e à apuração do lucro presumido.

Fontes oficiais para consulta:

• Lei Complementar nº 214/2025 — texto atualizado na Câmara dos Deputados

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• Lei Complementar nº 214/2025 — texto compilado no Portal da Legislação

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• Legislação atualizada — disposições sobre o redutor social e as operações imobiliárias

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Artigo elaborado com base na legislação vigente até setembro de 2026. As alíquotas de referência e os procedimentos operacionais devem ser acompanhados durante a regulamentação e a implementação do novo sistema.