02/08/2026 por Jean Eduardo Lima |  

A rotina de um condomínio parece simples até que um conflito revele o quanto o assunto é, na verdade, complexo. Inadimplência, assembleias digitais, animais de estimação, locação por temporada e a gestão do síndico são temas que geram dúvidas recorrentes, e que, quando mal resolvidos, custam tempo, dinheiro e paz entre vizinhos. A seguir, reunimos cinco pontos que ajudam a entender melhor os limites e as garantias previstos na legislação brasileira sobre o tema.

1. Inadimplência: cobrança rápida, juros e o mito da impenhorabilidade

O condomínio possui instrumentos processuais relativamente ágeis para cobrar cotas em atraso, especialmente quando a convenção condominial ou a ata de assembleia já demonstram, de forma clara, o valor devido. Alguns pontos merecem atenção:

• Juros e multa têm teto legal. Salvo disposição diversa na convenção, os juros moratórios são limitados a 1% ao mês e a multa por atraso não pode ultrapassar 2% sobre o débito, conforme o Código Civil.
• O imóvel pode ser penhorado, mesmo sendo bem de família. Diferentemente do que muitos condôminos acreditam, o entendimento consolidado nos tribunais superiores é de que a dívida condominial é uma das exceções à impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/90, justamente por se tratar de obrigação que beneficia a coletividade.
• Existem vias mais céleres que a ação de cobrança tradicional, a depender da robustez da prova documental do débito, o que pode reduzir o tempo até a satisfação do crédito.

2. Assembleias e votação: WhatsApp, atas digitais e quóruns para obras

A pandemia acelerou a digitalização das assembleias, e a legislação civil foi ajustada para acompanhar essa realidade, mas com limites que costumam passar despercebidos:

• Grupo de WhatsApp não substitui uma assembleia formal. Deliberações tomadas informalmente por aplicativo de mensagens são frequentemente contestadas judicialmente por falta de segurança, autenticidade e respeito ao quórum de convocação. A validade de assembleias e votações virtuais depende de previsão na convenção (ou regimento interno) e de meios que assegurem a identificação dos votantes e o registro fiel da deliberação.
• Atas digitais são válidas, desde que utilizem assinatura eletrônica idônea e sistema que permita auditoria posterior.
• Cada tipo de obra exige um quórum diferente, e esse é um dos pontos que mais gera nulidade de deliberações: obras necessárias podem ser autorizadas por maioria simples dos presentes (ou mesmo executadas de imediato pelo síndico, em caso de urgência); obras úteis exigem maioria absoluta do total de condôminos, não apenas dos presentes na reunião; e obras voluptuárias dependem de aprovação por dois terços dos condôminos.

3. Animais de estimação e locação por temporada: o que o condomínio pode (e não pode) proibir

Dois temas de convivência têm gerado intensa judicialização nos últimos anos:

• Proibição genérica de animais tende a ser considerada abusiva. A jurisprudência caminha no sentido de que cláusulas que vedam animais de estimação de forma ampla e irrestrita conflitam com o direito de propriedade, sendo válidas apenas restrições específicas e justificadas, por exemplo, relacionadas a porte, periculosidade comprovada ou incômodo efetivo a terceiros.
• Locação por temporada (tipo Airbnb) pode sim ser vedada pelo condomínio, mas não de forma unilateral pelo síndico. Os tribunais superiores têm entendido que essa prática pode configurar mudança de destinação do imóvel, de uso residencial para uso comercial/hoteleiro,, o que autoriza a proibição, desde que aprovada em assembleia por quórum qualificado e formalizada na convenção.

4. Barulho excessivo: da advertência à multa por comportamento antissocial

Situações de ruído recorrente não se resolvem apenas com o bom senso entre vizinhos. O Código Civil prevê um caminho gradual: advertência, seguida de multa, que pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição condominial em casos de comportamento reiterado e antissocial, conforme critério objetivo de aferição (como medição de decibéis) e observância do regimento interno quanto a horários de silêncio.

5. Gestão do síndico: prestação de contas obrigatória e destituição por maioria absoluta

A atuação do síndico está sujeita a controles legais claros, ainda que muitas vezes ignorados na prática:

• A prestação de contas anual é obrigatória, não uma faculdade do síndico. A documentação deve ser apresentada e submetida à aprovação da assembleia geral ordinária.
• A destituição do síndico não exige justificativa formal, mas depende de assembleia especialmente convocada para esse fim e de votação por maioria absoluta dos condôminos, novamente, do total, e não apenas dos presentes. Irregularidades na prestação de contas costumam ser o motivo mais recorrente para esse tipo de deliberação.

Cada um desses temas envolve particularidades que variam conforme a convenção do condomínio, o regimento interno e as circunstâncias do caso concreto, de modo que este texto tem caráter informativo e não substitui uma análise jurídica individualizada.

O Jean Lima Advocacia & Consultoria Jurídica atua com foco em Direito Condominial, Tributário e Empresarial. Para dúvidas específicas sobre a situação do seu condomínio, entre em contato através do e-mail: contato@jelima.adv.br