18/10/2024 por Jean Eduardo Lima | 

Considerado um dos temas mais debatidos no cenário econômico nacional, a reforma tributária gera grandes expectativas e ao mesmo tempo incertezas para o mercado imobiliário. Assim como em outros estados o Espirito Santo detém um mercado imobiliário em franca expansão e as mudanças que a reforma propôs levantam questionamentos sobre qual será o real impacto nas empresas do setor e no segmento de alugueis, este último apresentando crescimento bem significativo nos últimos anos.

O principal desafio constatado é quanto à carga tributária, que será aplicada sobre transações imobiliárias, em especial na aquisição ou venda de imóveis. No atual cenário temos uma tributação totalmente complexa onde há uma variação dentre os estados e municípios. Com a reforma tributária ocorre a unificação de tributos, porém esta unificação levanta preocupações pois pode ocorrer um possível aumento de custos para as empresas do setor, e em uma análise mais profunda pode-se dizer que tais aumentos são o suficiente para uma retração nas vendas, e ou diminuição de unidades construídas, e consequentemente diminuição de postos de trabalho. Neste sentido exemplifica a incorporação onde ela está sujeita ao regime especial de tributação e possui uma alíquota fixa sobre suas receitas, PIS e Cofins, outro exemplo bem visível na questão de aumento de custo é a questão de locações, que hoje não está sujeita ao ICMS, nem o ISS, e com a reforma terá uma alta prevista de 11.06%.   Desta forma, quem paga atualmente R$ 1.800,00 de aluguel, passaria a pagar R$ 1.999,08, afetando proprietários e inquilinos, se tais informações repassadas até o momento se confirmarem haverá sim uma elevação de tributos pressionando valores de alugueis  e o acesso  à moradia para classes média e baixa, o que vai comprometer o crescimento do mercado de locação no estado.

Na questão envolvendo compra e venda a carga tributária será no formato progressiva, ou seja, quanto maior o valor do imóvel, maior será o percentual de tributação. Desta forma um imóvel de R$200.000,00, passaria dos atuais 6.41% para 7.9%, já imóveis próximo de R$ 500.000,00 os tributos terão aumento de 8 para 14%, já imóveis com valores acima de 1 milhão de reais sua tributação saltara para 15,8 % hoje é 8%. Ainda neste sentido de negociação de compra e venda, temos o polemico texto incluído na reforma tributária onde a base de cálculo dos tributos será o valor de referência, onde para formar tal valor de referência, fontes informam que o governo irá considerar preços praticados no mercado, informações pelos serviços registrais e notariais, e além de outras características do imóvel.

O efeito de aumento também irá impactar a carga tributária de loteamentos, se a alíquota final do IBS realmente ficar na casa dos 25% a 30%, o aumento da carga tributária para empresas de loteamento que estão no Simples Nacional ou Lucro Presumido pode dobrar ou até triplicar em alguns casos.

Outro setor afetado pelo modelo atual da reforma tributária está relacionado a administração de imóveis, onde há uma previsão de que o custo tributário deva dobrar, ou seja ira impactar diretamente quem reside em condomínios.

Por outro lado, a reforma também apresenta oportunidades. Se bem conduzida, pode simplificar o ambiente tributário, atrair novos investimentos e promover maior segurança jurídica, aspectos essenciais para a continuidade da expansão do mercado imobiliário capixaba. O cenário, portanto, é de expectativa. Enquanto se aguarda a definição dos detalhes da Reforma Tributária, o mercado imobiliário capixaba precisa se preparar para possíveis ajustes, buscando estratégias para minimizar impactos negativos e aproveitar as oportunidades de um sistema tributário mais moderno e eficiente