09/01/2026 por Jean Eduardo Lima |  

O que muda para a pessoa física com a Lei Complementar nº 214/2025

A Reforma Tributária inaugurada pela Lei Complementar nº 214/2025 trouxe alterações profundas na tributação sobre bens e serviços, e um dos pontos que mais tem gerado dúvidas diz respeito à locação de imóveis por pessoas físicas.
Ao contrário do que muitos imaginam, o novo modelo não se limita a analisar o número de imóveis pertencentes ao locador. O volume financeiro gerado pela locação passou a ter papel central no enquadramento tributário.

O art. 251 da LC nº 214/2025 estabelece critérios objetivos que determinam quando a pessoa física deixa de ser apenas contribuinte do imposto de renda e passa a integrar o regime regular do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

I. A lógica adotada pela nova legislação

A legislação abandona a ideia de que apenas grandes proprietários devem ser alcançados pela tributação indireta.
O foco passa a ser o fluxo econômico da atividade de locação, e não exclusivamente o patrimônio imobiliário acumulado.

Assim, o enquadramento pode ocorrer por dois caminhos distintos:

• pela combinação entre quantidade de imóveis e receita anual, ou

• exclusivamente pelo valor total recebido com aluguéis, ainda que o número de imóveis seja reduzido.

II. Quando quantidade e valor se somam

No primeiro critério, a lei observa simultaneamente:

• a existência de mais de três imóveis alugados, e

• a obtenção de receita anual superior a R$ 240.000,00.

Ultrapassados esses dois parâmetros no ano-calendário anterior, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte regular do IBS e da CBS.

Exemplo ilustrativo

Isabelle mantém contratos de locação de quatro apartamentos distintos. Cada imóvel gera uma receita mensal de R$ 6.000,00, totalizando R$ 24.000,00 por mês. Ao final do ano, sua renda com aluguéis alcança R$ 288.000,00.
Nesse cenário, não apenas a quantidade de imóveis, mas também o montante anual recebido, conduzem ao enquadramento no regime do IBS e da CBS.

III. Quando o valor, sozinho, define o enquadramento

O segundo critério merece atenção redobrada, pois surpreende muitos contribuintes.
A lei prevê que, independentemente da quantidade de imóveis, a pessoa física será alcançada pelo IBS e pela CBS caso sua receita anual com locação ultrapasse R$ 288.000,00, valor correspondente ao limite básico acrescido de 20%.

Nesse caso, o número de imóveis se torna irrelevante. O fator decisivo é exclusivamente financeiro.

Exemplo ilustrativo

Emanuelle possui apenas um imóvel, mas o aluga por R$ 25.000,00 mensais. Ao final do ano, sua receita totaliza R$ 300.000,00.
Mesmo com um único contrato de locação, o volume financeiro recebido é suficiente para caracterizar a incidência do IBS e da CBS.

IV. O ponto de atenção que não pode ser ignorado

Na prática, um aluguel mensal a partir de R$ 24.000,00 já aproxima o contribuinte do limite legal, podendo gerar enquadramento automático no novo regime tributário.
Isso demonstra que o impacto da Reforma Tributária não se restringe a grandes investidores imobiliários, mas alcança também situações pontuais de locação com alto valor agregado.

V. Fundamentação legal

As regras analisadas encontram respaldo no art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o regime específico do IBS e da CBS para operações envolvendo bens imóveis, incluindo a locação realizada por pessoas físicas.

Conclusão

A Reforma Tributária alterou de forma significativa o tratamento fiscal da locação de imóveis. O novo sistema prioriza a análise do fluxo econômico, e não apenas a quantidade de bens detidos pelo contribuinte.
Diante desse cenário, o planejamento tributário deixa de ser uma opção e passa a ser uma necessidade estratégica, especialmente para quem atua no mercado de locações com valores expressivos.

A atenção aos limites legais e à forma de organização da atividade é essencial para evitar surpresas fiscais e garantir segurança jurídica no novo ambiente tributário brasileiro.