16/06/2026 por Jean Eduardo Lima |  

I. Introdução: o problema da fraude à execução no contexto fiscal

A fraude à execução fiscal representa um dos temas mais sensíveis na interseção entre o Direito Tributário e o Direito Processual Civil. Diferentemente da fraude contra credores, instituto de natureza obrigacional e de cognição plena, a fraude à execução opera no campo da eficácia do ato dispositivo em relação ao processo já instaurado, tornando ineficaz a alienação ou oneração do bem em face do exequente.

No âmbito das execuções fiscais, a matéria ganha contornos ainda mais severos, uma vez que a Fazenda Pública detém prerrogativas processuais ampliadas, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente a Súmula n.º 375 e os precedentes que a contextualizam, estabeleceu critérios específicos para a caracterização da fraude conforme o momento da alienação e a situação registral do devedor.

O presente artigo examina dois aspectos nucleares do tema: (i) a exigência legal de intimação prévia do terceiro adquirente antes de qualquer declaração judicial de fraude à execução, assegurada pelo § 4.º do art. 792 do Código de Processo Civil; e (ii) a importância da due diligence completa, incluindo a análise do CPF do alienante pessoa física, como mecanismo de proteção ao adquirente de boa-fé, ilustrada por caso concreto recente.

II. A garantia constitucional do contraditório e o § 4.º do art. 792 do CPC

O Código de Processo Civil de 2015 trouxe avanço significativo ao disciplinar, de forma expressa, o direito do terceiro adquirente de ser ouvido antes que o juízo declare a fraude à execução. O § 4.º do art. 792 do CPC dispõe com clareza:

“Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.”

A norma positiva o contraditório prévio como pressuposto procedimental indeclinável. Não se trata de mera faculdade do juízo: a intimação é condição de validade da declaração de fraude. A omissão desse ato processual configura cerceamento de defesa e nulidade absoluta do pronunciamento decisório, passível de anulação por meio dos recursos cabíveis ou via mandado de segurança, conforme a fase processual.

A razão de ser do dispositivo é evidente: o terceiro adquirente, via de regra, não integra a relação jurídico-processual entre Fisco e devedor. Condená-lo aos efeitos da ineficácia do ato sem que tenha tido a oportunidade de demonstrar sua boa-fé, o desconhecimento da situação de insolvência do alienante ou eventual ausência dos requisitos legais da fraude importaria violação frontal ao devido processo legal constitucional (art. 5.º, LV, CF/88).

O prazo de quinze dias para oposição de embargos de terceiro é peremptório, mas o seu termo inicial somente se inicia com a efetiva intimação do adquirente. Assim, enquanto não realizada a intimação válida, o prazo sequer começa a fluir, o que confere ao terceiro ampla margem de arguição da nulidade processual caso o juízo declare a fraude sem observar o rito legal.

III. Due diligence imobiliária: o risco oculto do CPF do alienante

A prática negocial imobiliária consolidou o entendimento de que a due diligence prévia à aquisição de imóveis deve contemplar a obtenção de certidões negativas de débitos tributários, trabalhistas e cíveis em nome da parte alienante. Contudo, um caso concreto julgado recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça evidenciou uma lacuna grave e frequente: a omissão na análise do CPF do empresário individual ou sócio titular da empresa vendedora, circunstância que pode transformar uma aquisição aparentemente segura em fraude à execução reconhecida judicialmente anos depois.

No caso apreciado pela 2.ª Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Maria Thereza de Assis Moura (REsp 2.173.311, julgado por unanimidade), uma pessoa física adquiriu imóvel de um empresário individual vinculado a uma microempresa. À época da aquisição, tanto a execução fiscal quanto a Certidão de Dívida Ativa indicavam exclusivamente o CNPJ da empresa, sem qualquer referência ao CPF do vendedor. A compradora adotou as cautelas que lhe eram exigíveis: levantou todas as certidões negativas cabíveis e verificou que a matrícula do imóvel estava absolutamente limpa, sem penhora, arresto, hipoteca ou qualquer outra restrição registral.

Seis anos após a aquisição, a Fazenda Pública incluiu o CPF do empresário individual na Certidão de Dívida Ativa e passou a questionar a venda do imóvel como fraude à execução. O argumento fazendário assentou-se precisamente na circunstância de que o empresário individual, figura jurídica em que a pessoa natural e o ente empresarial se confundem patrimonialmente, respondia com seu patrimônio pessoal pelas dívidas da microempresa. Não obstante a matrícula estar limpa e as certidões do CNPJ serem negativas à época da compra, o débito existia e a alienação ocorreu em momento no qual o devedor já não dispunha de bens suficientes para garantir a execução fiscal, configurando, ao menos em tese, a hipótese do inciso II do art. 792 do CPC.

O precedente, decidido por unanimidade pela 2.ª Turma do STJ, expõe com nitidez o risco sistêmico que a due diligence incompleta representa nas aquisições imobiliárias de empresários individuais e microempreendedores. A lição é direta: não basta pesquisar o CNPJ da empresa. Quando o alienante é empresário individual, MEI ou titular de microempresa de controle concentrado, a pesquisa do CPF é tão indispensável quanto a certidão de matrícula. O débito que não aparece no CNPJ pode estar inscrito no CPF do mesmo sujeito — e o patrimônio imobiliário, juridicamente, responde por ambos. A due diligence que ignora essa realidade é, na prática, uma due diligence incompleta.

IV. Conclusão: intimação, contraditório e a imperatividade da due diligence completa

A confluência dos dois aspectos examinados revela uma lição prática fundamental: tanto o Poder Judiciário quanto os adquirentes de imóveis devem agir com rigor metodológico na prevenção e no enfrentamento da fraude à execução fiscal.

Ao juízo, impõe-se a observância irrestrita do § 4.º do art. 792 do CPC, garantindo ao terceiro adquirente a oportunidade de exercer o contraditório antes que o ato de alienação seja declarado ineficaz. A declaração de fraude sem a prévia intimação constitui nulidade processual de ordem pública, insanável por preclusão.

Ao adquirente e a seus assessores jurídicos, impõe-se a adoção de due diligence ampliada que abranja não apenas as certidões em nome da pessoa jurídica, mas também as pesquisas em nome de seus sócios e titulares no CPF, medida que, embora ainda pouco difundida em algumas praças, representa o padrão mínimo de segurança jurídica para transações imobiliárias envolvendo pessoas jurídicas de controle individual.

A prevenção, nesse campo, é sempre menos custosa do que o litígio. E quando o litígio é inevitável, o contraditório garantido pelo legislador é o instrumento que assegura ao terceiro de boa-fé a possibilidade de fazer valer seus direitos perante o Judiciário.