09/07/2026 por Jean Eduardo Lima |  

O direito de representação não pode ser utilizado como instrumento de manipulação da vontade coletiva.

 

A assembleia condominial é o principal órgão deliberativo do condomínio edilício. É nela que os condôminos exercem seu direito de voto para decidir questões relacionadas à administração, aprovação de contas, eleição do síndico, realização de obras, contratação de serviços e demais assuntos de interesse comum.

A legislação brasileira admite que o condômino seja representado por procurador, desde que observadas as regras previstas na convenção condominial ou, na ausência delas, as normas gerais do mandato disciplinadas pelo Código Civil.

Entretanto, o exercício desse direito encontra limites. O uso indiscriminado de procurações, especialmente quando concentradas nas mãos do síndico ou de uma única pessoa com interesse direto no resultado da votação, pode caracterizar abuso de direito, violação da boa-fé objetiva e desvio da finalidade democrática da assembleia.

Embora o Código Civil não estabeleça um número máximo de procurações que um representante possa receber, a jurisprudência brasileira vem reconhecendo que determinadas situações extrapolam os limites do exercício regular do direito, tornando possível a invalidação das deliberações assembleares.

O que diz a legislação

O Código Civil prevê que o mandato permite ao procurador agir em nome do mandante, conferindo legitimidade para participação em assembleias.

Da mesma forma, o Código Civil disciplina que o exercício de qualquer direito deve observar sua finalidade econômica e social, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade.

O artigo 187 dispõe que também comete ato ilícito aquele que excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Isso significa que um ato aparentemente lícito pode tornar-se ilícito quando utilizado para alcançar finalidade diversa daquela protegida pela lei.

No contexto condominial, a procuração existe para permitir a representação do condômino ausente, e não para possibilitar a concentração artificial do poder decisório nas mãos de um único interessado.

A assembleia deve refletir a vontade coletiva

O condomínio possui natureza essencialmente democrática.

Cada assembleia deve representar a manifestação plural dos proprietários, permitindo debates, divergência de opiniões e formação legítima da vontade coletiva.

Quando uma única pessoa comparece munida de dezenas de procurações, especialmente em votações de interesse próprio, a própria essência da assembleia pode ser comprometida.

Embora formalmente existam diversos votos, materialmente apenas uma única vontade acaba prevalecendo.

Esse fenômeno reduz significativamente o debate entre os condôminos e pode transformar a assembleia em mera formalidade destinada a legitimar decisões previamente definidas.

Por esse motivo, diversos tribunais têm entendido que o abuso não decorre da quantidade absoluta de procurações, mas das circunstâncias concretas em que elas são utilizadas.

O síndico pode votar utilizando procurações para aprovar suas próprias contas?

Essa é uma das situações que mais gera controvérsia nos condomínios.

A prestação de contas constitui momento de fiscalização da gestão exercida pelo síndico.

Em razão disso, existe evidente conflito de interesses quando o próprio administrador utiliza procurações recebidas de diversos condôminos para aprovar sua administração financeira.

Embora a legislação não contenha vedação expressa para todas as hipóteses, a tendência da jurisprudência é reconhecer que o síndico deve atuar com absoluta imparcialidade quando suas próprias contas estiverem sendo examinadas.

Caso utilize procurações para influenciar decisivamente o resultado da votação, poderá ser caracterizado abuso de direito, especialmente se essa atuação inviabilizar qualquer controle efetivo por parte dos demais condôminos.

Nessas situações, não se discute apenas a validade das procurações, mas também a lisura do procedimento assemblear.

O conflito de interesses compromete a legitimidade da votação

Outro aspecto frequentemente analisado pelo Poder Judiciário é o conflito de interesses.

Quem possui interesse econômico, administrativo ou pessoal diretamente relacionado ao objeto da votação deve agir com cautela, evitando interferir de maneira decisiva na deliberação.

Quando o representante utiliza procurações para deliberar sobre matéria que lhe beneficia diretamente, a imparcialidade necessária ao processo decisório fica comprometida.

Esse entendimento decorre dos princípios da boa-fé objetiva, da moralidade, da transparência e da função social da administração condominial.

Não basta que o procedimento seja formalmente correto.

Também é necessário que preserve a confiança dos condôminos na legitimidade da administração.

Quando o uso de procurações pode ser considerado abusivo?

Não existe um número mágico capaz de definir o abuso.

A análise dependerá das circunstâncias do caso concreto.

Entre os elementos normalmente considerados pelos tribunais destacam-se:

• concentração excessiva de procurações em uma única pessoa;
• utilização das procurações em benefício próprio;
• aprovação das próprias contas pelo síndico mediante votos representados;
• existência de conflito de interesses;
• ausência de transparência na obtenção das procurações;
• influência determinante das procurações no resultado da votação;
• prejuízo ao caráter democrático da assembleia;
• violação dos princípios da boa-fé e da lealdade.

Quanto maior a influência das procurações sobre o resultado da deliberação, maior tende a ser o rigor do controle judicial.

A convenção do condomínio pode limitar o número de procurações?

Sim.

A convenção condominial possui importante papel na organização da vida coletiva.

Nada impede que ela estabeleça limites objetivos quanto ao número de procurações que cada representante poderá portar durante as assembleias.

Essas limitações normalmente buscam preservar o equilíbrio das deliberações e evitar concentração excessiva do poder de voto.

A existência dessa previsão convencional reduz significativamente a possibilidade de questionamentos futuros.

Por outro lado, a ausência de limitação não significa autorização para práticas abusivas.

Mesmo sem regra expressa, permanece aplicável o princípio da vedação ao abuso de direito previsto no Código Civil.

É possível anular uma assembleia?

Sim.

As deliberações assembleares podem ser submetidas ao controle judicial sempre que houver indícios de irregularidades capazes de comprometer a validade da decisão.

A simples existência de procurações não torna a assembleia inválida.

O que poderá justificar a anulação é a demonstração de que elas foram utilizadas de maneira abusiva ou determinante para aprovação de matéria de interesse particular.

O Judiciário costuma avaliar diversos aspectos, como:

• regularidade das procurações;
• observância da convenção condominial;
• existência de conflito de interesses;
• impacto efetivo das procurações no resultado final;
• eventual prejuízo aos demais condôminos;
• respeito aos princípios da boa-fé, transparência e igualdade.

Caso fique comprovado que o resultado da assembleia foi artificialmente construído mediante abuso do direito de representação, a deliberação poderá ser declarada nula ou anulável, conforme as peculiaridades do caso.

Como prevenir litígios

A prevenção continua sendo a melhor solução para condomínios.

Algumas medidas contribuem para reduzir conflitos:

• estabelecer limite de procurações na convenção;
• exigir procurações específicas para cada assembleia;
• conferir autenticidade e validade dos instrumentos apresentados;
• registrar detalhadamente todas as procurações em ata;
• impedir que administradores utilizem procurações em votações envolvendo interesse próprio;
• garantir ampla transparência durante a condução dos trabalhos;
• disponibilizar previamente documentos relativos às contas e demais matérias em votação.

Essas práticas fortalecem a credibilidade da administração e reduzem significativamente a judicialização das assembleias.

Conclusão

A representação por procuração constitui importante mecanismo de participação dos condôminos que não podem comparecer às assembleias. Contudo, esse instituto não pode ser desvirtuado para concentrar poder decisório nas mãos de uma única pessoa ou servir como instrumento para aprovação de interesses particulares.

A moderna interpretação dos tribunais demonstra que a legalidade das procurações deve ser analisada em conjunto com os princípios da boa-fé objetiva, da função social, da transparência e da vedação ao abuso de direito. Quando o uso das procurações compromete a livre formação da vontade coletiva, especialmente em votações envolvendo prestação de contas, eleição do síndico ou matérias de interesse direto do mandatário, abre-se espaço para o controle judicial e, se comprovada a irregularidade, para a anulação das deliberações.

Em um cenário de crescente profissionalização da gestão condominial, síndicos, administradoras e condôminos devem compreender que a legitimidade das decisões assembleares depende não apenas do cumprimento das formalidades legais, mas também da observância dos princípios éticos que norteiam o direito condominial. A adoção de regras claras na convenção e a condução transparente das assembleias representam os meios mais eficazes para preservar a confiança entre os condôminos e evitar disputas judiciais que, muitas vezes, poderiam ser prevenidas com boas práticas de governança.