Um condomínio reúne, no mesmo prédio, dezenas de interesses diferentes. Inadimplência de taxa, obra irregular, animal que incomoda o vizinho, funcionário demitido sem os cuidados trabalhistas corretos, cada um desses episódios, se mal conduzido, pode resultar em um processo judicial. E quem, muitas vezes, responde pessoalmente por essas decisões é o síndico, não o condomínio como uma abstração.

O que a lei exige do síndico

O Código Civil, em seu art. 1.348, atribui ao síndico a administração do condomínio. Entre suas responsabilidades estão convocar assembleias, executar o regimento interno, cobrar contribuições, representar o condomínio em juízo e prestar contas.

O parágrafo único do mesmo artigo permite a delegação de determinadas atribuições a terceiros, mas essa possibilidade não afasta a responsabilidade do síndico pelos atos praticados no exercício de sua função. Quando atua com excesso de poder, viola a lei, a convenção condominial ou age com culpa na administração, poderá responder com seu próprio patrimônio pelos prejuízos causados.

Essa realidade muda completamente a lógica da assessoria jurídica. Não basta proteger o condomínio; é preciso também proteger quem assume a responsabilidade pela gestão.

O que se exige do inquilino e do morador

Do lado do inquilino, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e o próprio regimento interno impõem deveres relacionados ao uso regular da unidade, ao respeito às normas de convivência e ao pagamento das despesas condominiais que lhe competem conforme o contrato de locação.

Em regra, o inquilino responde pelas despesas ordinárias, enquanto o proprietário responde pelas despesas extraordinárias. Essa distinção, quando ignorada, costuma gerar cobranças direcionadas à pessoa errada e, consequentemente, discussões judiciais desnecessárias.

As ocorrências mais frequentes no dia a dia

Quatro situações concentram boa parte dos conflitos que chegam ao Poder Judiciário.

Inadimplência condominial. A cobrança segue procedimento próprio, podendo culminar, em situações extremas, no protesto do débito e até na alienação judicial da unidade. Entretanto, exige documentação adequada e observância dos procedimentos legais desde o primeiro ato de cobrança. Erros nessa fase podem comprometer a efetividade da execução.

Uso da unidade e das áreas comuns. Barulho excessivo, obras sem autorização quando exigida, utilização inadequada das áreas comuns, conflitos envolvendo animais e uso irregular de vagas de garagem frequentemente geram multas. Quando essas penalidades não observam a convenção, o regimento interno ou o devido procedimento, podem ser anuladas judicialmente.

Relações de trabalho do condomínio. Porteiros, zeladores, faxineiros e demais empregados possuem direitos assegurados pela legislação trabalhista. Falhas em admissões, demissões, controle de jornada ou pagamento de verbas rescisórias podem resultar em reclamações trabalhistas capazes de gerar impactos financeiros relevantes para o condomínio e, em determinadas circunstâncias, responsabilidade do próprio síndico.

Prestação de contas. Assembleias mal documentadas, ausência de transparência ou prestação de contas em desacordo com a convenção podem gerar questionamentos judiciais e até pedidos de destituição do síndico, ainda que não exista qualquer indício de desvio de recursos.

Onde a assessoria jurídica reduz o risco antes que ele vire ação

Na maioria das vezes, os processos não surgem por má-fé do síndico, mas por decisões tomadas sem orientação jurídica prévia. Multas aplicadas sem fundamento na convenção ou no regimento, cobranças iniciadas sem a documentação necessária, demissões conduzidas sem observância da legislação trabalhista e assembleias convocadas em desacordo com as formalidades legais são exemplos recorrentes.

É justamente nesse momento preventivo que a assessoria jurídica faz diferença. A atuação envolve a revisão da convenção e do regimento interno, orientação antes da aplicação de penalidades ou da adoção de medidas de cobrança, acompanhamento das rotinas trabalhistas e suporte jurídico na realização das assembleias e na prestação de contas.

Na prática, uma gestão juridicamente orientada reduz o risco de nulidades, diminui a ocorrência de litígios e oferece maior segurança para o condomínio e para o síndico no exercício de suas funções.

Se você é síndico em João Pessoa e deseja tomar decisões com maior segurança jurídica antes que um conflito se transforme em processo judicial, conheça a atuação do escritório Jean Lima Advocacia em Direito Condominial.