20/08/2026 por Jean Eduardo Lima |  

A gestão condominial esbarra, na prática, em dois problemas que se repetem em praticamente todos os prédios do Brasil: a inadimplência das taxas condominiais e o aluguel por temporada via aplicativos como Airbnb e Booking. São questões diferentes, mas que têm algo em comum, geram conflito, desgastam a relação entre vizinhos e, quando mal conduzidas, colocam o síndico em posição de responsabilidade pessoal.

Neste artigo, reunimos os principais pontos da legislação e da jurisprudência sobre os dois temas, além de orientações práticas voltadas tanto para quem administra o condomínio quanto para quem mora nele.

INADIMPLÊNCIA CONDOMINIAL

Por que a inadimplência é mais grave do que parece

Quando um condômino deixa de pagar sua cota, o condomínio não deixa de ter despesas. Água, energia elétrica das áreas comuns, manutenção de elevadores, salário de porteiros e zeladores, seguro predial, tudo isso continua vencendo normalmente. Na prática, o rateio dessas despesas acaba recaindo sobre quem paga em dia, o que gera desgaste e, com o tempo, um efeito cascata: outros condôminos, vendo a inadimplência sem consequência, também deixam de pagar.

Por isso, a cobrança não é uma opção do síndico, é um dever. O art. 1.348 do Código Civil estabelece que compete ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. A omissão pode gerar responsabilização do próprio síndico perante a assembleia.

O que diz a lei

O Código Civil disciplina o tema principalmente nos seguintes pontos:

• Art. 1.336, I, determina que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.
• Art. 1.336, §1º, estabelece que o condômino em atraso fica sujeito a juros moratórios, além de multa prevista na convenção, limitada a 2% sobre o débito.
• Art. 1.337, trata do condômino ou possuidor que reiteradamente não cumpre seus deveres, prevendo multa de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, em caso de conduta antissocial ou reiterada.

Vale destacar que, desde a alteração trazida pela Lei nº 14.905/2024, a atualização de valores em atraso segue as regras gerais de correção monetária e juros previstas no Código Civil, o que reforça a importância de um cálculo correto do débito antes de qualquer cobrança formal.

O caminho da cobrança: extrajudicial antes de judicial

Antes de partir para uma ação judicial, que tem custo, tempo e desgaste,, o caminho recomendado é:

1. Notificação formal ao condômino inadimplente, por escrito, com prazo para regularização.
2. Tentativa de negociação e parcelamento, formalizada por termo de acordo assinado.
3. Inclusão do nome em ata de assembleia, quando cabível, documentando a inadimplência e as tentativas de solução.
4. Somente após essas etapas, ajuizamento da ação de cobrança, caso a negociação não avance.

Uma cobrança bem documentada nessas etapas é o que garante segurança jurídica caso o processo precise ir à Justiça, evita alegações de cobrança abusiva ou de ausência de tentativa de solução amigável.

A ação judicial de cobrança

Quando a via extrajudicial se esgota, a cobrança das cotas condominiais pode ser feita por ação de cobrança, que corre sob rito específico e célere quando o débito está bem instruído (atas, convenção, boletos, notificações). Entre os efeitos possíveis:

• Penhora de bens, inclusive do próprio imóvel gerador da dívida, a jurisprudência do STJ já reconhece que a dívida condominial, por seu caráter propter rem (vinculada à coisa), pode recair sobre o bem mesmo que ele seja financiado ou objeto de outras garantias.
• Protesto extrajudicial da dívida, mecanismo que, embora menos usado, pode ser um instrumento de pressão adicional.
• Cobrança de honorários advocatícios e custas, que em regra são suportados pelo devedor.

Dicas práticas para síndicos sobre inadimplência

• Mantenha um controle mensal atualizado da inadimplência, não deixe o problema “acumular silenciosamente”.
• Padronize o processo de cobrança: notificação em prazo fixo (ex: 15 dias após o vencimento), sem exceções pessoais, para evitar alegações de tratamento desigual entre condôminos.
• Documente tudo. Atas, e-mails, mensagens e boletos são a base de qualquer cobrança judicial futura.
• Evite medidas informais de constrangimento (como divulgar nomes em quadro de avisos), além de gerar risco de dano moral contra o condomínio, não têm efeito jurídico real.
• Leve à assembleia, quando necessário, a decisão de iniciar cobrança judicial, para que a medida tenha respaldo coletivo.
• Busque orientação jurídica antes de propor acordos de parcelamento muito longos, que podem comprometer o fluxo de caixa do condomínio.

Dicas práticas para condôminos inadimplentes ou em dificuldade

• Não ignore a notificação. O silêncio só aumenta o valor da dívida com juros e multa.
• Procure negociar diretamente com a administração antes que o caso vá à Justiça, a maioria dos condomínios tem interesse em parcelar em vez de litigar.
• Formalize qualquer acordo por escrito, com valores, datas e forma de pagamento claros.
• Em caso de dificuldade financeira prolongada, é possível negociar prazos mais longos, mas lembre-se de que a dívida acompanha o imóvel, mesmo que ele seja vendido, a pendência pode ser cobrada do novo proprietário ou gerar embaraço na transação.

 

LOCAÇÃO POR TEMPORADA (AIRBNB) NO CONDOMÍNIO

Um conflito que cresceu com a economia compartilhada

A popularização de plataformas como Airbnb e Booking transformou apartamentos residenciais em hospedagens de curta duração, e, junto com isso, trouxe para dentro dos condomínios um tipo de conflito que a legislação condominial tradicional não previa com detalhe: rotatividade constante de hóspedes desconhecidos, uso intenso de áreas comuns, ruído, insegurança percebida pelos moradores e, em alguns casos, desgaste de elevadores e portarias.

Do outro lado, há condôminos que veem na locação por temporada uma fonte legítima de renda sobre seu próprio patrimônio, e questionam até onde o condomínio pode interferir no uso do imóvel.

O que diz a lei e a jurisprudência

O Código Civil, no art. 1.336, IV, veda ao condômino dar à sua unidade destinação diversa da finalidade do prédio, ou utilizá-la de forma a prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores, ou os bons costumes.

O ponto central da discussão jurídica é: a locação por temporada descaracteriza o uso residencial do imóvel?

O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou o tema em mais de uma oportunidade, e a orientação que prevalece é a seguinte:

• Se a convenção de condomínio proíbe expressamente a locação por temporada ou a destinação não residencial da unidade, essa restrição é válida e pode ser exigida judicialmente.
• Quando a convenção é omissa, a análise passa a depender das circunstâncias concretas, a jurisprudência tende a reconhecer que a locação por temporada, por sua rotatividade e características, pode se aproximar de atividade de hospedagem (uso comercial), o que abre espaço para restrição via decisão assemblear, desde que respeitado o devido processo (deliberação, quórum e, quando necessário, alteração formal da convenção).
• Restrições genéricas e desproporcionais, aplicadas sem previsão convencional ou deliberação válida, correm risco de serem consideradas abusivas.

Em resumo: o condomínio pode, sim, regular ou proibir a locação por temporada, mas precisa fazer isso pelo caminho correto, e não por decisão isolada do síndico ou por constrangimento informal ao condômino locador.

Como regularizar o tema no condomínio

1. Verificar a convenção atual, muitos condomínios simplesmente não têm previsão sobre o assunto, o que gera insegurança para os dois lados.
2. Levar o tema à assembleia, com pauta específica, para deliberar sobre proibição, permissão condicionada (ex: cadastro prévio de hóspedes, taxa extra, tempo mínimo de locação) ou manutenção do status atual.
3. Formalizar a decisão em alteração da convenção, respeitando o quórum qualificado exigido para esse tipo de mudança (em regra, dois terços dos condôminos, salvo disposição diversa).
4. Aplicar as regras de forma uniforme, evitando que a fiscalização recaia apenas sobre alguns condôminos.

Dicas práticas para síndicos sobre Airbnb

• Não tente proibir a locação por temporada apenas por normativa interna ou circular, sem base na convenção ou em decisão assemblear válida, a medida é frágil juridicamente.
• Se o condomínio decidir permitir, considere formalizar regras claras: cadastro de hóspedes na portaria, identificação, número máximo de pessoas por unidade e horário de entrada/saída.
• Documente ocorrências (barulho, danos, reclamações) de forma objetiva, isso é o que sustenta eventual ação judicial contra o condômino infrator, caso a locação já esteja proibida.
• Em caso de descumprimento reiterado da proibição, avalie com assessoria jurídica a aplicação de multa por conduta antissocial (art. 1.337, CC) e, se necessário, ação inibitória (obrigação de não fazer).
• Evite decisões pontuais para “casos isolados”, a regra precisa valer para todos, sob pena de risco de tratamento discriminatório.

Dicas práticas para condôminos que alugam por temporada

• Consulte a convenção do condomínio antes de anunciar o imóvel em plataformas de hospedagem, evita surpresas e conflitos.
• Caso não haja proibição expressa, ainda assim é recomendável comunicar a administração e seguir eventuais regras de cadastro de visitantes.
• Adote boas práticas com os hóspedes: regras de silêncio, uso de áreas comuns e identificação na portaria reduzem drasticamente o risco de reclamações.
• Se o condomínio aprovar uma proibição em assembleia, ela passa a valer mesmo para quem já alugava anteriormente, vale acompanhar as pautas e participar das votações para defender seus interesses.
• Em caso de autuação ou multa que considere indevida, busque orientação jurídica antes de simplesmente parar a atividade ou pagar a penalidade, é possível questionar tanto o mérito quanto a forma como a decisão foi tomada.

 

Conclusão

Inadimplência e locação por temporada são, à primeira vista, problemas distintos, mas têm um ponto em comum: exigem do síndico decisões tecnicamente corretas, bem documentadas e respaldadas pela convenção e pela assembleia. Decisões tomadas “no calor do momento”, sem esse cuidado, tendem a gerar ainda mais conflito e, eventualmente, responsabilização do próprio síndico.

Para o condômino, o caminho mais seguro também passa pelo conhecimento: entender seus direitos e deveres evita tanto o acúmulo de dívidas quanto conflitos evitáveis com vizinhos e administração.

A Jean Lima Advocacia atua em Direito Condominial, orientando síndicos e condôminos na prevenção e solução desses conflitos, com atendimento 100% online para todo o Brasil.

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