05/08/2026 por Jean Eduardo Lima |  

Morar em condomínio é um exercício diário de equilíbrio. De um lado, o direito de cada morador usar seu apartamento como quiser; do outro, o direito dos vizinhos de terem sossego, saúde e segurança. Quando esses dois lados colidem, um cachorro que late, um cigarro na varanda, uma criança correndo pela sala, uma festa que passa da conta, surge a dúvida que mais chega aos escritórios de advocacia condominial: quem tem razão?

Neste artigo, reunimos o que diz a legislação brasileira e a jurisprudência mais recente sobre os quatro conflitos de convivência mais comuns no dia a dia dos condomínios.

1. Posso proibir pet no condomínio? O que diz o STJ

Essa é, disparado, a pergunta mais pesquisada sobre convivência condominial, e a resposta, hoje, é bastante consolidada.

A regra que vale até hoje

O precedente de referência é o REsp 1.783.076/DF, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 2019, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O caso envolvia uma moradora do Distrito Federal que queria manter sua gata em um condomínio cuja convenção proibia animais de qualquer espécie. O STJ decidiu a favor da moradora e fixou uma tese que os tribunais continuam aplicando: a convenção condominial não pode proibir, de forma genérica, a criação e a guarda de animais de estimação.

Segundo o STJ, o artigo 19 da Lei nº 4.591/1964 garante ao condômino o direito de usar sua unidade autônoma “segundo suas conveniências e interesses”, desde que respeite as normas de boa vizinhança e não cause dano ou incômodo aos demais moradores. A partir disso, o STJ separou três situações possíveis:

1. A convenção não trata do assunto → o morador pode ter animais livremente, desde que não perturbe a segurança, a higiene, a saúde ou o sossego dos vizinhos.
2. A convenção proíbe apenas animais que causem incômodo → essa regra é válida, porque não impede a posse do animal, apenas condiciona sua permanência ao bom comportamento.
3. A convenção proíbe qualquer animal, sem exceção → essa proibição genérica é considerada abusiva e pode ser anulada judicialmente, pois trata todo e qualquer animal como ameaça, independentemente do porte ou comportamento real.

Ou seja: o foco da lei não está na espécie, na raça ou no tamanho do bicho, mas em se ele efetivamente perturba a convivência.

E nas áreas comuns?

O mesmo raciocínio se estende à circulação em corredores, elevadores e halls. Decisões mais recentes têm considerado abusivas regras que obrigam o animal a ser sempre carregado no colo ou dentro de bolsas para se deslocar até a saída do prédio, entendendo que basta o uso de guia curta (e focinheira, quando exigida por lei para determinadas raças) para garantir segurança sem violar o direito de ir e vir do tutor.

Na prática

• O condomínio pode exigir coleira/guia nas áreas comuns, recolhimento de dejetos e controle de ruído excessivo (latidos constantes, por exemplo).
• O condomínio não pode proibir animais de estimação de forma genérica na convenção, nem impor restrições desproporcionais (como proibir totalmente o trânsito do pet fora do colo).
• Se o síndico aplicar multa ou notificação com base em regra proibitiva genérica, o morador tem bons argumentos para contestá-la administrativamente e, se necessário, judicialmente, citando o precedente do STJ.

 

2. Fumar na varanda incomoda o vizinho: quem tem razão?

Esse é um dos temas mais polêmicos da convivência condominial, porque coloca em rota de colisão dois direitos legítimos: o direito de propriedade de quem fuma dentro da própria unidade e o direito à saúde e ao sossego de quem recebe a fumaça.

O que diz a lei

A Lei Antifumo (Lei nº 12.546/2011) proíbe fumar em ambientes coletivos fechados, mas as varandas e sacadas de apartamentos, por serem áreas privativas e geralmente abertas, não estão automaticamente enquadradas nessa proibição. Isso significa que, isoladamente, a lei federal não impede alguém de fumar em sua própria varanda.

O conflito, então, é resolvido pelas regras de direito de vizinhança do Código Civil, especialmente o artigo 1.277:

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Ou seja: fumar na varanda é, em princípio, permitido, mas deixa de ser um exercício legítimo do direito de propriedade quando a fumaça efetivamente invade a unidade vizinha e causa incômodo comprovado.

O que a jurisprudência tem decidido

Os tribunais estaduais têm analisado esse tipo de caso quase sempre sob a mesma lógica: tudo depende da prova. Há decisões que negaram o pedido de vizinhos incomodados justamente porque eles não conseguiram comprovar que a fumaça de fato entrava em seu apartamento vindo da varanda do fumante, a simples confirmação de que a pessoa fumava na sacada não foi suficiente. Por outro lado, tribunais como o TJ/SP têm validado advertências e multas condominiais aplicadas contra moradores fumantes quando há reclamações formais reiteradas, notificação prévia e comprovação do incômodo à coletividade, reconhecendo que a atuação do síndico nesses casos, dentro da legalidade, não gera dever de indenizar o fumante.

Como isso costuma ser resolvido

• Se não há prova de que a fumaça realmente atinge a unidade vizinha, dificilmente uma ação ou multa prospera.
• Se há prova, relatos recorrentes, notificações formais anteriores, laudo técnico ou até mesmo perícia de ventilação, o condomínio pode agir, aplicar advertência e, em caso de reincidência, multa, com base no artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil (dever de não usar a propriedade de forma a prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos possuidores).
• A convenção do condomínio pode, inclusive, regulamentar horários ou restringir o fumo em varandas voltadas para poços de ventilação ou áreas muito próximas de outras unidades, desde que a regra seja proporcional e não uma proibição pura e simples de fumar dentro da própria unidade.

Na prática, quem se sente prejudicado deve registrar reclamações formais junto à administração, e não apenas reclamar informalmente, é esse histórico documentado que sustenta qualquer medida futura.

 

3. Criança brincando faz barulho: isso pode gerar multa?

Poucos temas dividem tanto opinião em assembleia quanto esse. De um lado, moradores sem filhos (ou com filhos já crescidos) que se incomodam com passos, gritos e brincadeiras. Do outro, famílias que argumentam, com razão, que criança faz parte da vida em sociedade.

O critério legal: uso normal x uso anormal da propriedade

O Código Civil, no mesmo artigo 1.277, traz o critério que os juízes aplicam a qualquer conflito de vizinhança, incluindo esse: a interferência só é ilícita quando ultrapassa os limites ordinários de tolerância, levando em conta a natureza da utilização do imóvel e a localização do prédio.

Isso quer dizer que o barulho natural do desenvolvimento infantil, passos, choro, gritos ocasionais, uma bola quicando durante o dia, é, em regra, considerado uso normal da propriedade residencial e, portanto, tolerável. Não é razoável esperar silêncio absoluto em um prédio residencial com famílias, e a jurisprudência majoritária reconhece que ruídos típicos de crianças em horário comercial ou diurno não configuram, por si só, infração condominial passível de multa.

Quando isso muda

A tolerância deixa de existir quando o barulho:

• ocorre em horário de silêncio (normalmente entre 22h e 8h, conforme o regimento interno ou a lei municipal do silêncio);
• é desproporcional e reiterado, por exemplo, pulos e corridas constantes e prolongadas, todos os dias, de forma que extrapola o que se esperaria mesmo de uma criança;
• resulta de negligência dos responsáveis, que não adotam nenhuma medida para reduzir o incômodo (tapetes, horários de brincadeira, orientação às crianças).

Nesses casos, o condomínio pode agir, mas o caminho não deve ser a multa sumária. O correto é notificar a família, buscar diálogo e, apenas diante de reincidência comprovada e desproporcional, aplicar sanções, sempre demonstrando que o barulho realmente extrapola o que é esperado de uma família com crianças.

Na prática

• Síndicos devem evitar aplicar multa baseada apenas em uma reclamação isolada e sem contexto: é preciso avaliar horário, frequência e proporcionalidade.
• Famílias com crianças pequenas fazem bem em adotar medidas preventivas simples (tapetes emborrachados, horários mais silenciosos à noite), não porque a lei exige, mas porque isso reduz atrito e fortalece sua posição caso haja reclamação.
• Quem se sente prejudicado deve registrar o incômodo formalmente e, sempre que possível, indicar frequência e horários, generalidades como “incomoda demais” raramente sustentam uma penalidade.

 

4. Som alto, festa e “perturbação do sossego”: como funciona a prova para multar

Diferente dos temas anteriores, aqui a lei é mais dura e mais objetiva, mas a aplicação prática esbarra sempre no mesmo ponto: a prova.

A base legal

A perturbação do sossego é uma contravenção penal, prevista no artigo 42 do Decreto-Lei nº 3.688/1941 (Lei das Contravenções Penais), que pune quem perturba o trabalho ou o sossego alheio com gritaria, algazarra, abuso de instrumentos sonoros ou exercício de atividade ruidosa fora das prescrições legais. É importante saber: essa proteção vale 24 horas por dia, e não apenas depois das 22h, o mito de que “até as 22h pode fazer qualquer barulho” não tem respaldo legal.

No campo condominial, o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil impõe ao condômino o dever de não usar sua unidade de forma a prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores. Em caso de descumprimento reiterado, o artigo 1.337 autoriza a aplicação de multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, desde que aprovada por três quartos dos condôminos em assembleia e prevista na convenção.

Como se prova a perturbação do sossego

Multa sem prova sólida costuma ser anulada em juízo. Para que uma sanção resista a uma eventual contestação, o histórico documentado normalmente precisa reunir:

1. Reclamação formal por escrito, feita pelo morador afetado, com data, hora e descrição objetiva do incômodo (não basta um comentário verbal ao porteiro).
2. Registro no livro de ocorrências do condomínio (físico ou pelo aplicativo/portal da administradora), datado e assinado por quem constatou o fato.
3. Gravações de áudio ou vídeo do momento do incômodo, hoje, praticamente qualquer celular serve como prova documental.
4. Boletim de Ocorrência (B.O.) ou Termo Circunstanciado, lavrado quando a Polícia Militar é acionada (número 190) e comparece ao local. Mesmo sem prisão, o registro policial funciona como prova robusta em eventual ação judicial.
5. Notificação prévia ao morador infrator, dando a ele a chance de se explicar antes da aplicação de qualquer multa, o contraditório é importante para blindar a decisão do síndico contra alegações de arbitrariedade.

Quando o incômodo afeta mais de uma unidade, um abaixo-assinado ou depoimentos de outros vizinhos reforçam ainda mais a caracterização de perturbação coletiva, e não apenas de implicância pessoal entre dois moradores.

O passo a passo recomendado

1. Tentar o diálogo direto, sempre que possível.
2. Registrar a ocorrência junto à portaria/síndico, com data e horário.
3. Se persistir, formalizar reclamação por escrito e solicitar notificação do morador.
4. Em caso de reincidência ou situação grave (festa em andamento, som muito alto à noite), acionar a Polícia Militar e solicitar o registro do B.O.
5. Havendo aprovação em assembleia, aplicar a multa prevista na convenção.
6. Se o problema persistir mesmo após multas, avaliar ação judicial de obrigação de não fazer, cumulada com pedido de indenização por danos morais, quando cabível.

Na prática

O erro mais comum, de ambos os lados, é agir apenas com base em percepção subjetiva. Quem reclama sem nenhum registro dificilmente consegue sustentar uma multa contestada judicialmente; quem é multado sem notificação prévia e sem prova documentada tem bons argumentos para anular a penalidade. A documentação, mais do que a razão em si, é o que decide esse tipo de disputa.

 

Conclusão

Os quatro temas têm um fio condutor em comum: a lei brasileira não busca o silêncio absoluto nem a ausência total de conflito em condomínio, ela busca o equilíbrio entre o direito individual de usar a propriedade e o direito coletivo à convivência pacífica. Na prática, isso significa que quase todo conflito de vizinhança se resolve em cima de dois pilares: proporcionalidade da regra aplicada e qualidade da prova produzida.

Se você é síndico, morador ou proprietário e está enfrentando um conflito de convivência que não se resolveu no diálogo, uma análise jurídica específica do seu caso, considerando a convenção, o regimento interno e as provas já reunidas, costuma ser o caminho mais eficiente para evitar tanto a omissão quanto o excesso na aplicação de sanções.

Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada de um caso concreto por um advogado. Cada situação apresenta particularidades fáticas e jurídicas que podem alterar significativamente a interpretação e a estratégia mais adequada.

Caso deseje obter mais informações ou necessite de assessoria jurídica, nossa equipe está à disposição por meio do e-mail contato@jelima.adv.br.