01/07/2026 por Jean Eduardo Lima |  

Um comprador aprova carta de crédito imobiliário de R$ 980.000,00. O vendedor, porém, pretende ficar com apenas R$ 735.000,00, os R$ 245.000,00 restantes serão devolvidos ao comprador após o registro, para custear reforma do imóvel. A pergunta que decide o valor do imposto: o ganho de capital incide sobre R$ 980.000,00 ou sobre R$ 735.000,00?

A resposta não depende da intenção econômica das partes, e sim de como a operação é documentada.

O que a lei tributa

O ganho de capital na alienação de imóveis é apurado pela diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição, nos termos do art. 3º, §2º, da Lei nº 7.713/1988 e do art. 128 do RIR/2018 (Decreto nº 9.580/2018). “Valor de alienação” é o preço ajustado no negócio jurídico de compra e venda, não o valor líquido que o vendedor decide reter após cumprir obrigações posteriores que ele mesmo assumiu.

Isso significa que a carta de crédito, por si, não define esse valor. Ela é apenas o instrumento pelo qual a instituição financeira substitui o comprador no pagamento. O preço jurídico da venda é o que consta na escritura pública e no contrato que a antecede, e é sobre esse valor que a Receita Federal apura o imposto.

Por que a devolução dos R$ 245.000,00 não reduz a base de cálculo

Se a escritura registra R$ 980.000,00 como preço da venda e a instituição financeira libera integralmente esse valor ao vendedor, o negócio jurídico de compra e venda está perfeito e acabado nesse montante. A devolução posterior de R$ 245.000,00 ao comprador é, para a Receita Federal, um segundo negócio jurídico, distinto do primeiro, ainda que economicamente as partes o enxerguem como parte da mesma operação.

Dois negócios jurídicos formalmente autônomos não se compensam automaticamente para fins fiscais. O CTN não permite que o contribuinte reduza sua base de cálculo por uma obrigação financeira que ele próprio criou depois de já ter recebido o preço integral. Uma cláusula contratual prevendo a restituição não muda esse quadro: ela prova que existe uma obrigação de devolver, não que o preço da venda foi outro.

O risco não é apenas a base de cálculo: é a simulação

O maior risco dessa estrutura não é a fiscalização simplesmente desconsiderar a cláusula de devolução e tributar R$ 980.000,00. É pior: quando a documentação mostra um preço e o fluxo financeiro revela outro, a fiscalização pode entender que houve simulação relativa, nos termos do art. 167, §1º, do Código Civil, as partes declararam um negócio (venda por R$ 980.000,00) para encobrir outro que efetivamente pretendiam (venda por R$ 735.000,00 com repasse de recursos para obra).

A consequência prática não é apenas o lançamento do imposto sobre a diferença. É a autuação com qualificação de multa agravada (150%, art. 44, §1º, da Lei nº 9.430/1996, quando caracterizada sonegação, fraude ou conluio) e, dependendo do valor envolvido, representação fiscal para fins penais. A proximidade temporal entre a liberação do crédito e a devolução ao comprador é, na prática, o principal indício que a fiscalização usa para reconstituir a operação.

Estruturação segura: alinhar documento e fluxo financeiro

A regra é simples de enunciar e trabalhosa de executar: o valor da escritura, o valor informado ao banco, o valor efetivamente retido pelo vendedor e o valor declarado à Receita devem ser o mesmo número. Havendo necessidade de recursos para reforma, algumas estruturas evitam a divergência:

• Ajuste do preço antes da formalização do financiamento. Se o vendedor pretende receber R$ 735.000,00, esse é o preço que deve constar do compromisso de compra e venda e da escritura, independentemente do valor total aprovado na carta de crédito. O excedente liberado pelo banco, quando isso for operacionalmente possível dentro das regras da instituição financeira, deve ser tratado como recurso do comprador retido para obra, não como parte do preço pago ao vendedor.

• Pagamento direto de fornecedores pela instituição financeira. Bancos que trabalham com financiamento de reforma pós-obra (linha de crédito vinculada, como o financiamento com obra embutida) podem liberar a parcela de reforma diretamente a prestadores de serviço ou mediante comprovação de gasto, sem que o valor transite pelo vendedor.

• Retenção contratual formalizada como obrigação do comprador, não do vendedor. Se a arquitetura do negócio permitir, a parcela destinada à reforma pode ser estruturada como valor retido em conta vinculada (escrow) até a liberação para o comprador, sem nunca integrar o patrimônio do vendedor.

Cada uma dessas alternativas depende das regras do agente financeiro e da viabilidade prática de renegociar a estrutura antes da assinatura, depois de escriturado o valor cheio, a correção fica sensivelmente mais difícil.

Conclusão

A carta de crédito não modifica o valor de alienação para fins de ganho de capital: o que prevalece é o preço formalizado na escritura pública, apurado nos termos do art. 3º, §2º, da Lei nº 7.713/1988. Quando parte desse valor retorna ao comprador logo após a liberação do financiamento, essa devolução não reduz a base de cálculo por si só, e, dependendo da proximidade temporal e da ausência de justificativa documental consistente, pode caracterizar simulação relativa, com exposição a multa qualificada de 150% e representação fiscal para fins penais.

A prevenção não está na cláusula de restituição, mas na estruturação do negócio antes da escritura: preço de venda, valor financiado e destinação dos recursos de reforma precisam corresponder à mesma realidade econômica desde o primeiro documento assinado.