14/09/2026 por Jean Eduardo Lima |  

O crescimento do mercado imobiliário no litoral fluminense transformou condomínios residenciais em ativos cada vez mais relevantes para investidores, proprietários de segunda residência e famílias que utilizam seus imóveis de forma sazonal.

Em localidades como Cabo Frio, Búzios, Arraial do Cabo, Rio das Ostras e Macaé, essa realidade produz uma combinação particularmente sensível de interesses: de um lado, a liberdade do proprietário para utilizar economicamente sua unidade; de outro, o direito da coletividade condominial à segurança, ao sossego, à conservação do patrimônio e à previsibilidade da gestão.

O cenário tornou-se ainda mais complexo com a expansão das plataformas digitais de hospedagem, a exposição permanente das edificações à maresia, a crescente terceirização de serviços essenciais e a digitalização dos sistemas de controle de acesso e segurança.

Para síndicos, administradoras e proprietários, o problema deixou de ser apenas reativo. A gestão condominial contemporânea exige planejamento jurídico, documentação adequada e decisões tecnicamente fundamentadas.

Neste contexto, quatro frentes merecem atenção especial: locações de curta duração e plataformas digitais; conservação e responsabilidade por obras; contratos de prestação de serviços; e proteção de dados nos sistemas de segurança condominial.

1. Locações de curta duração e plataformas digitais: onde termina a locação e começa a exploração atípica?

Poucos temas recentes provocaram tanta discussão no Direito Condominial quanto a utilização de unidades residenciais para estadias de curta duração por meio de plataformas digitais.

Na Região dos Lagos, onde imóveis são frequentemente adquiridos também como investimento e utilizados de forma sazonal, a questão assume especial importância.

O conflito jurídico é conhecido: o proprietário invoca o direito de usar e fruir de sua unidade; os demais condôminos, por sua vez, podem questionar os efeitos da alta rotatividade de ocupantes sobre a segurança, o sossego, o controle de acesso e a própria destinação do empreendimento.

A resposta jurídica, porém, exige distinguir situações que não são necessariamente equivalentes.

O precedente do STJ de maio de 2026

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055/MG e decidiu que a utilização de unidade residencial em contratos atípicos de curta estadia, com reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação estritamente residencial prevista na convenção.

Nesse contexto, a alteração da destinação exige aprovação condominial pelo quórum de dois terços previsto no art. 1.351 do Código Civil.

O ponto central do precedente não é simplesmente a utilização do Airbnb ou de outra plataforma digital.

A plataforma é apenas o meio de contratação.

O que assume relevância jurídica é a forma concreta de exploração da unidade: habitualidade, elevada rotatividade, exploração econômica reiterada, profissionalização da atividade e eventual agregação de serviços que aproximem a operação de uma atividade de hospedagem.

Por isso, não é tecnicamente correto afirmar que toda locação realizada por meio de plataforma digital seja, por si só, irregular.

Também não se deve confundir automaticamente a locação por temporada com atividade de hospedagem.

A Lei nº 8.245/1991 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A caracterização jurídica da situação concreta, entretanto, deve considerar também a destinação estabelecida no condomínio e a forma efetiva de exploração da unidade.

E o Tema 1.443 do STJ?

A discussão ainda possui uma questão específica pendente de definição em precedente qualificado.

Em maio de 2026, o STJ afetou os REsps 2.272.537/SC e 2.272.536/SP ao rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.443.

A questão submetida a julgamento é saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção condominial é suficiente para impedir a locação das unidades por curto período mediante plataformas digitais, independentemente de existir proibição expressa.

Portanto, é importante não confundir os dois planos da discussão.

O precedente do REsp 2.121.055/MG já estabeleceu uma orientação relevante sobre contratos atípicos de curta estadia associados à exploração econômica reiterada ou profissionalização.

O Tema 1.443, por sua vez, deverá enfrentar especificamente o alcance da cláusula de destinação residencial e a suficiência dessa previsão para impedir a locação de curta duração por plataformas digitais.

Enquanto a tese repetitiva não for definida, a análise de cada condomínio continua exigindo atenção à convenção, ao regimento interno, à natureza concreta da ocupação e às características da exploração realizada.

O que isso significa para condomínios da Região dos Lagos?

Para síndicos e administradoras, a primeira providência não deve ser simplesmente “proibir o Airbnb”.

O caminho juridicamente mais seguro é realizar uma análise estruturada:

• verificar a convenção condominial e sua destinação expressa;
• examinar o regimento interno e eventuais deliberações anteriores;
• identificar como as unidades estão sendo efetivamente utilizadas;
• distinguir locação residencial, locação para temporada e exploração atípica ou profissionalizada;
• avaliar a existência de serviços agregados e a intensidade da rotatividade;
• verificar se há comprometimento comprovável do sossego, segurança, salubridade ou utilização das áreas comuns;
• e, quando necessária alteração da convenção ou da destinação, observar rigorosamente o quórum legal aplicável.

A convocação de assembleia também deve apresentar pauta suficientemente clara, evitando deliberações genéricas que posteriormente possam ser questionadas.

Quando houver efetiva alteração da convenção, devem ser observadas as formalidades registrais pertinentes, inclusive para assegurar publicidade e oponibilidade perante terceiros, conforme o caso.

Também é recomendável estruturar regras proporcionais de utilização das áreas comuns, controle de acesso, identificação de ocupantes e aplicação de penalidades, sempre respeitando a convenção, o Código Civil e os princípios de razoabilidade e proporcionalidade.

O ponto central é simples: não basta escolher entre “permitir” ou “proibir”. É necessário juridicamente qualificar a atividade que está sendo realizada.

2. Obras, maresia e conservação: o dever de prevenção do condomínio

Cabo Frio, Búzios, Arraial do Cabo, Rio das Ostras e outras cidades do litoral fluminense possuem uma característica que não pode ser ignorada pela administração condominial: a exposição permanente das edificações ao ambiente marinho.

A maresia pode acelerar processos de corrosão e degradação de componentes construtivos, especialmente em fachadas, esquadrias, elementos metálicos, revestimentos e estruturas submetidas continuamente à umidade e à ação de sais.

Isso não significa que todo problema estrutural em uma edificação litorânea decorra da maresia.

Significa, porém, que a localização exige uma política de manutenção compatível com as condições ambientais às quais o edifício está submetido.

Conservação não é faculdade

O art. 1.348, V, do Código Civil atribui ao síndico o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Da mesma forma, o art. 1.336, II, estabelece que o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

Assim, quando há sinais relevantes de deterioração, infiltrações, fissuras, destacamento de revestimentos, corrosão ou outros indícios de comprometimento, a administração não deve tratar a situação como simples problema estético.

É recomendável que o condomínio estabeleça um programa documentado de inspeção e manutenção preventiva, com participação de profissionais legalmente habilitados quando a natureza da avaliação assim exigir.

A NBR 16.280 deve ser observada nas situações de reforma às quais se aplica, especialmente quanto à gestão das intervenções, responsabilidades e documentação técnica. Não se trata, contudo, de uma regra que transforme toda e qualquer intervenção em obrigação automática de apresentação do mesmo tipo de laudo.

A natureza da obra e seu potencial de impacto sobre segurança, sistemas e elementos da edificação devem orientar a documentação e a responsabilidade técnica pertinente.

O problema não é apenas a obra irregular

Um dos maiores riscos para o condomínio está justamente na ausência de intervenção.

Se uma fachada apresenta sinais visíveis de deterioração e a administração simplesmente ignora o problema, a discussão jurídica futura poderá envolver não apenas a existência do dano, mas também a eventual omissão na adoção de medidas razoavelmente exigíveis.

O dever de manutenção é especialmente relevante porque a jurisprudência reconhece a responsabilidade do condomínio pela conservação das áreas comuns e pelos danos decorrentes de sua falta de manutenção, observadas as circunstâncias concretas e a demonstração dos pressupostos da responsabilidade civil.

Por isso, diante de sinais relevantes de deterioração, a administração deve considerar:

• inspeção técnica;
• documentação fotográfica;
• laudo ou parecer profissional, quando cabível;
• orçamento e planejamento financeiro;
• deliberação assemblear quando exigida;
• acompanhamento da execução;
• registro das providências adotadas.

A documentação não serve apenas para organizar a obra.

Ela também demonstra, em eventual litígio, que o condomínio identificou o problema e adotou providências compatíveis com suas responsabilidades.

Responsabilidade civil e eventual responsabilidade pessoal do síndico

É importante evitar dois extremos.

O primeiro seria afirmar que o síndico responde automaticamente por qualquer acidente ocorrido no condomínio.

O segundo seria considerar que o síndico jamais pode ser responsabilizado pessoalmente.

Nenhuma dessas afirmações corresponde adequadamente ao regime jurídico aplicável.

A eventual responsabilidade pessoal dependerá da análise da conduta concreta, do dever jurídico existente, da possibilidade de atuação, da culpa ou do dolo quando exigidos, do nexo causal e do efetivo dano.

Em outras palavras, o fato de alguém exercer a função de síndico não transforma essa pessoa automaticamente em garantidora universal de todos os acontecimentos ocorridos na edificação.

Por outro lado, uma omissão relevante, devidamente demonstrada, diante de situação conhecida e potencialmente perigosa, pode gerar consequências jurídicas.

Na esfera penal, a análise é ainda mais rigorosa. A responsabilização por resultado culposo depende da presença dos elementos do tipo penal correspondente e da demonstração, no caso concreto, de que a conduta omissiva juridicamente relevante contribuiu causalmente para o resultado.

A referência ao art. 13, §2º, do Código Penal, portanto, deve ser compreendida dentro dessa análise concreta do dever de agir, e não como uma imputação automática decorrente do simples exercício da função.

3. O custo da falta de planejamento: obras emergenciais e cotas extras

A ausência de manutenção preventiva também possui impacto financeiro.

Quando um problema estrutural ou de fachada somente é identificado em estágio avançado, o condomínio pode perder capacidade de planejamento, negociação e comparação de propostas.

Uma obra que poderia ter sido programada pode transformar-se em intervenção emergencial.

Isso tende a produzir:

• orçamentos mais elevados;
• menor margem para negociação;
• necessidade de contratação urgente;
• dificuldade de comparação técnica entre propostas;
• aditivos contratuais quando surgem problemas não identificados previamente;
• necessidade de cotas extraordinárias;
• aumento do risco de inadimplência entre condôminos;
• conflitos internos sobre a necessidade e a extensão da obra.

A existência de uma cota extra, entretanto, não significa automaticamente má gestão do síndico.

Eventual responsabilidade pessoal dependerá da demonstração de conduta dolosa ou culposa, violação de dever legal ou convencional, dano e nexo causal.

Por isso, a recomendação mais segura é preventiva.

Condomínios sujeitos à forte exposição marítima devem considerar a adoção de plano periódico de inspeção e manutenção, fundo de reserva compatível com as características da edificação e documentação organizada das decisões administrativas.

A manutenção preventiva não elimina todos os riscos.

Mas reduz significativamente a possibilidade de que um problema previsível seja tratado somente quando já se transformou em emergência.

4. Contratos de prestação de serviços: a terceirização também precisa de estratégia

Condomínios de médio e alto padrão vêm ampliando a utilização de serviços terceirizados.

Portaria remota, segurança, limpeza, manutenção predial, jardinagem, sistemas eletrônicos, elevadores e outras atividades passaram a integrar a rotina de muitos empreendimentos.

A terceirização pode gerar eficiência operacional e redução de custos, mas não elimina os riscos jurídicos do condomínio.

Ao contrário: contratos mal estruturados podem transferir para o condomínio riscos que poderiam ser previamente administrados.

Responsabilidade trabalhista

A terceirização é juridicamente admitida, mas o condomínio não deve tratar a contratação como simples aquisição de mão de obra.

O STF, no Tema 725 da repercussão geral, reconheceu a licitude da terceirização e assentou a manutenção da responsabilidade subsidiária da empresa contratante.

Isso torna especialmente importante a estruturação e fiscalização do contrato.

O condomínio deve manter documentação que demonstre, conforme o caso, a adequada seleção da empresa contratada, a fiscalização contratual e o acompanhamento dos pagamentos e obrigações pertinentes.

A preocupação não deve ser apenas “escolher uma empresa barata”.

Deve ser contratar uma empresa adequada e estabelecer mecanismos jurídicos para reduzir o risco de inadimplemento e descontinuidade do serviço.

Outros riscos da terceirização

Além do passivo trabalhista, contratos inadequados podem produzir problemas operacionais e civis.

1. Descontinuidade do serviço

A substituição frequente de equipes pode comprometer o conhecimento acumulado sobre:

• rotinas internas;
• moradores;
• visitantes;
• fornecedores;
• procedimentos de emergência;
• áreas de acesso restrito;
• sistemas de segurança.

Em portarias remotas, essa preocupação ganha especial relevância.

2. Responsabilidade civil

O contrato deve definir claramente as responsabilidades da prestadora por danos decorrentes de falhas na execução dos serviços, sem prejuízo da análise da responsabilidade de cada envolvido segundo a legislação aplicável.

Quando compatível com a natureza do serviço, pode ser recomendável exigir seguro de responsabilidade civil e comprovação periódica de sua vigência.

3. Serviços tecnicamente sensíveis

Manutenção de elevadores, sistemas de segurança, bombas, instalações elétricas e outros equipamentos críticos exige atenção especial às normas técnicas aplicáveis, aos manuais dos fabricantes, aos planos de manutenção e às responsabilidades profissionais correspondentes.

No caso dos elevadores, a NBR 16.083 constitui uma referência técnica relevante para requisitos de manutenção, sem substituir as demais normas, especificações do fabricante e exigências legais ou técnicas incidentes sobre o equipamento.

5. Como estruturar contratos mais seguros

Contratos de prestação de serviços para condomínios devem ser elaborados de acordo com o risco específico de cada atividade.

Entre os mecanismos que podem ser considerados estão:

• comprovação periódica da regularidade da empresa contratada;
• documentação trabalhista e previdenciária pertinente;
• definição precisa do objeto contratado;
• identificação das obrigações e dos níveis mínimos de serviço;
• previsão de indicadores de desempenho;
• prazos de atendimento para situações emergenciais;
• mecanismos de retenção ou garantias contratuais, quando juridicamente e economicamente adequados;
• seguro de responsabilidade civil quando compatível com o risco;
• regras de substituição e transição de equipes;
• controle sobre subcontratações;
• obrigação de comunicação de incidentes;
• proteção das informações e dados acessados durante a execução;
• hipóteses claras de rescisão;
• multas proporcionais ao descumprimento;
• procedimento para entrega de documentos, equipamentos, senhas e informações ao término do contrato.

O contrato deve ser pensado não apenas para o dia em que tudo funciona corretamente.

Um bom contrato também precisa estabelecer o que acontece quando o serviço falha, quando ocorre um acidente, quando a empresa é substituída ou quando surgem obrigações trabalhistas, civis ou regulatórias.

6. Portaria remota, câmeras e LGPD: o novo risco jurídico dos condomínios

A digitalização da segurança condominial criou uma nova camada de responsabilidade.

Hoje, condomínios podem armazenar ou permitir acesso a:

• nomes e documentos de moradores;
• dados de visitantes;
• registros de entrada e saída;
• imagens de câmeras;
• informações de veículos;
• dados biométricos;
• registros de prestadores;
• informações utilizadas em sistemas de controle de acesso.

Esses dados não podem ser tratados como simples informações administrativas.

A Lei nº 13.709/2018 — Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais — aplica-se ao tratamento de dados pessoais realizado também por pessoas jurídicas de direito privado.

Além disso, dados biométricos vinculados a pessoas naturais possuem natureza de dados pessoais sensíveis, o que exige atenção especial às bases legais, segurança e governança do tratamento.

O que o condomínio deve observar?

A contratação de uma empresa de portaria remota ou de segurança eletrônica deve prever também aspectos relacionados à proteção de dados.

É recomendável avaliar:

• quem é o controlador dos dados;
• quem atua como operador;
• quais dados são coletados;
• qual é a finalidade de cada tratamento;
• por quanto tempo os dados são armazenados;
• quem pode acessá-los;
• quando podem ser compartilhados;
• quais medidas de segurança são adotadas;
• como ocorre o descarte;
• como incidentes de segurança serão comunicados;
• quais obrigações permanecem após o encerramento do contrato.

A questão torna-se ainda mais sensível quando o condomínio utiliza biometria ou sistemas de reconhecimento facial.

Nesse cenário, segurança física e proteção de dados deixam de ser assuntos separados.

Passam a fazer parte da mesma arquitetura de gestão de riscos.

7. O condomínio litorâneo exige uma gestão jurídica integrada

Os problemas analisados não são independentes.

Uma unidade explorada por curta duração pode exigir controle de acesso mais rigoroso.

O controle de acesso pode envolver tratamento de dados pessoais.

A portaria pode ser terceirizada.

A terceirização pode gerar riscos trabalhistas e civis.

A edificação pode exigir obras de conservação.

As obras podem demandar contratação de empresas especializadas e aprovação de despesas extraordinárias.

Em outras palavras, uma única decisão administrativa pode produzir consequências em diferentes áreas do Direito.

É justamente por isso que a assessoria jurídica condominial não deve atuar somente depois que o conflito aparece.

A atuação preventiva permite:

• revisar convenções e regimentos;
• analisar deliberações assembleares;
• estruturar políticas internas;
• revisar contratos;
• acompanhar obras;
• organizar mecanismos de prevenção de passivos;
• estabelecer protocolos para tratamento de dados;
• orientar síndicos diante de situações de risco;
• e reduzir a probabilidade de que problemas administrativos se transformem em litígios.

Considerações finais

O Direito Condominial na Região dos Lagos e no litoral fluminense apresenta desafios que não podem ser tratados por meio de modelos genéricos.

A expansão das locações de curta duração, a valorização dos imóveis destinados ao uso sazonal, a exposição das edificações ao ambiente marítimo, a terceirização de serviços essenciais e a digitalização da segurança condominial criaram uma realidade que exige maior sofisticação jurídica da administração.

No campo das plataformas digitais, a jurisprudência do STJ já oferece parâmetros relevantes, mas o Tema 1.443 demonstra que ainda existe uma questão específica submetida ao rito dos recursos repetitivos.

Na conservação das edificações, a prevenção e a documentação das providências adotadas pelo condomínio assumem papel central.

Na terceirização, contratos detalhados e mecanismos de fiscalização são instrumentos de redução de risco.

E, na segurança digital, a proteção de dados passou a integrar definitivamente a agenda jurídica dos condomínios.

O ponto comum entre todas essas situações é a necessidade de gestão preventiva.

Para síndicos e administradoras, isso significa substituir decisões improvisadas por procedimentos documentados.

Para proprietários e investidores, significa compreender que o valor de um imóvel em condomínio também está relacionado à qualidade jurídica de sua gestão.

E para o próprio condomínio, significa reconhecer que prevenção, planejamento e assessoria especializada podem ser significativamente menos custosos do que a solução de um litígio depois que o dano já ocorreu.

Este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e não substitui a análise jurídica individualizada de convenção condominial, contrato, obra, deliberação assemblear ou situação concreta. A aplicação das normas e dos precedentes deve considerar as circunstâncias específicas de cada empreendimento.