22/09/2026 por Jean Eduardo Lima |  

Reformar um apartamento parece, à primeira vista, uma questão exclusivamente particular. Afinal, a unidade autônoma pertence ao condômino. Entretanto, o direito de propriedade dentro de um condomínio edilício não é absoluto: a reforma precisa respeitar a segurança da edificação, as partes comuns, a fachada, as instalações coletivas, a convenção condominial e os direitos dos demais moradores.

Em setembro de 2026, a regra prática pode ser resumida assim: quanto mais a intervenção ultrapassa o acabamento interno da unidade e alcança estrutura, sistemas prediais, fachada ou áreas comuns, maior é a necessidade de análise técnica, documentação e controle pelo condomínio.

O Código Civil reconhece que o apartamento é propriedade exclusiva, mas estabelece que elementos como a estrutura do prédio, o telhado e as redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade são partes comuns.

Isso explica por que o proprietário não pode simplesmente concluir que, por estar dentro de seu apartamento, qualquer obra está automaticamente autorizada.

1. O proprietário pode reformar livremente o apartamento?

O condômino possui o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade. Esse direito, contudo, encontra limites na própria legislação condominial.

O artigo 1.336 do Código Civil determina que o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação, nem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Também deve utilizar a unidade de acordo com a destinação do edifício e sem prejudicar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais ocupantes.

Portanto, é importante diferenciar uma alteração meramente interna e sem impacto relevante de uma intervenção que possa atingir sistemas ou elementos protegidos da edificação.

Uma pintura interna, por exemplo, normalmente apresenta natureza bastante diferente da demolição de uma parede, da abertura de um vão ou da alteração de uma instalação hidráulica.

2. Obras simples não significam necessariamente “obra sem regras”

Mesmo uma reforma aparentemente simples deve ser analisada conforme suas características.

Troca de pintura, instalação de móveis soltos ou alterações decorativas tendem a representar intervenções de menor risco.

Por outro lado, a situação muda quando a reforma envolve:

• demolição ou construção de paredes;
• abertura ou fechamento de vãos;
• alteração de pisos e revestimentos de maneira que possa atingir impermeabilização;
• mudanças hidráulicas;
• alterações elétricas;
• instalações de equipamentos;
• intervenção em forros;
• alteração de portas ou esquadrias;
• remoção de elementos construtivos;
• intervenção em lajes;
• mudanças que possam atingir a estrutura;
• alteração da fachada.

A própria orientação divulgada pelo CAU/BR com base na ABNT NBR 16280 destaca a necessidade de planejamento e documentação para reformas, especialmente quando houver alteração das características originais da edificação ou risco à segurança.

3. Paredes: posso simplesmente derrubar uma?

Essa é uma das situações que mais exigem cautela.

O fato de uma parede estar dentro do apartamento não significa, por si só, que ela possa ser demolida.

Antes de qualquer demolição, é necessário verificar tecnicamente qual é sua função.

Uma parede pode ser apenas uma divisória interna, mas também pode ter função estrutural ou abrigar instalações hidráulicas, elétricas, gás ou outros sistemas.

Por isso, uma reforma que envolva demolição ou abertura de paredes deve ser previamente analisada por profissional habilitado.

A ABNT NBR 16280 trata justamente do planejamento, execução e documentação das reformas e prevê a participação de profissional habilitado em intervenções que possam interferir na segurança da edificação. O CAU/BR cita, entre as atividades que demandam avaliação técnica, construção ou demolição de paredes, abertura ou fechamento de vãos e alterações em instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.

4. E a laje do apartamento?

A questão é ainda mais sensível quando a intervenção alcança a laje.

O Código Civil estabelece que a estrutura do prédio integra as partes comuns do condomínio.

Assim, o proprietário não pode tratar a laje estrutural como se fosse um elemento exclusivamente particular.

Perfurações, cortes, alterações, instalação de equipamentos ou intervenções que possam comprometer impermeabilização ou estrutura devem ser tecnicamente avaliadas.

Em determinadas situações, além da documentação técnica, poderão ser necessárias autorizações específicas do condomínio e, conforme a obra, providências perante o Poder Público.

5. Instalações elétricas e hidráulicas também merecem atenção

Outro erro comum é considerar que uma alteração hidráulica ou elétrica é sempre uma questão privada.

Dentro do apartamento podem existir instalações que se conectam aos sistemas gerais do edifício.

O Código Civil inclui entre as partes comuns as redes gerais de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade.

Por isso, a alteração de uma tubulação ou instalação elétrica deve ser analisada considerando não apenas a unidade, mas também a possibilidade de interferência nos sistemas coletivos.

Uma intervenção que provoque vazamento, infiltração, sobrecarga elétrica ou dano a outra unidade pode gerar responsabilidade para o proprietário.

6. Quando entra a ART ou o RRT?

A ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, vinculada ao sistema profissional correspondente, e o RRT, Registro de Responsabilidade Técnica, no âmbito da arquitetura e urbanismo, servem para formalizar a responsabilidade técnica do profissional habilitado pela atividade realizada.

Não é correto afirmar que toda e qualquer pintura de apartamento exige ART ou RRT.

A necessidade depende da natureza e da complexidade da intervenção, das exigências técnicas aplicáveis e das regras do próprio condomínio e do município.

Em reformas que envolvam alterações relevantes, especialmente estrutura, instalações ou elementos construtivos, a documentação técnica passa a ter importância fundamental.

A própria CAIXA, por exemplo, relaciona ART/RRT/TRT a projetos e execução de reformas, inclusive em situações de reforma sem ampliação ou alteração estrutural, demonstrando a relevância da responsabilidade técnica conforme o tipo de intervenção.

7. O condomínio pode exigir um plano de reforma?

Sim, especialmente quando a intervenção exigir controle técnico e puder interferir na segurança da edificação ou em seus sistemas.

A ABNT NBR 16280 estabelece procedimentos relacionados às reformas em edificações e prevê documentação, planejamento, avaliação técnica e acompanhamento conforme a natureza da intervenção.

De acordo com orientação do CAU/BR, cabe ao proprietário, possuidor ou responsável pela unidade encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e a documentação necessária para demonstrar o atendimento às normas e regulamentos aplicáveis.

Na prática, o condomínio pode estabelecer procedimentos para:

• comunicação prévia da reforma;
• apresentação do projeto;
• identificação dos responsáveis técnicos;
• apresentação de ART/RRT, quando aplicável;
• descrição dos serviços;
• cronograma;
• relação de trabalhadores;
• horários permitidos;
• proteção das áreas comuns;
• regras para transporte de materiais;
• descarte de entulho;
• medidas de segurança.

Isso não significa que o síndico possa criar uma espécie de “licença para qualquer alteração dentro da propriedade privada” sem fundamento.

A exigência deve guardar relação com a legislação, a convenção, o regimento, as normas técnicas e a proteção da edificação e dos demais condôminos.

8. O síndico pode impedir qualquer reforma?

Não.

O síndico não possui poder ilimitado sobre a propriedade privada do condômino.

Sua função é administrar o condomínio e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, além de zelar pela conservação e segurança das partes comuns.

Assim, existe uma diferença importante entre:

controle legítimo:

“Apresente a documentação técnica porque a obra envolve alteração hidráulica e pode atingir o sistema coletivo.”

e

impedimento arbitrário:

“Não autorizo você a pintar as paredes do seu apartamento porque não gosto da reforma.”

A primeira situação pode encontrar fundamento nas regras condominiais e técnicas. A segunda, em princípio, não decorre simplesmente da condição de síndico.

9. E se a reforma alterar a fachada?

Aqui o cuidado deve ser redobrado.

O artigo 1.336, III, do Código Civil estabelece expressamente que o condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

O STJ já decidiu que alteração nas esquadrias externas capaz de modificar o padrão arquitetônico do edifício caracteriza violação dos deveres do condômino.

No julgamento do REsp 1.483.733, o Tribunal destacou que o conceito de fachada não se limita àquilo que pode ser visualizado do térreo, abrangendo as diferentes faces do edifício.

Portanto, fechar uma varanda, modificar esquadrias, alterar cores externas ou instalar elementos visíveis externamente pode deixar de ser uma simples reforma interna.

10. O condomínio pode exigir que a obra seja interrompida?

Em determinadas circunstâncias, sim.

Se a reforma estiver sendo realizada sem a documentação necessária, contrariando as regras do condomínio ou apresentando risco à segurança da edificação, o condomínio poderá adotar medidas para impedir a continuidade da intervenção e, conforme o caso, buscar tutela judicial.

Isso é especialmente relevante quando há:

• risco estrutural;
• alteração de fachada;
• intervenção em área comum;
• danos a outras unidades;
• vazamentos;
• risco elétrico;
• descumprimento de normas de segurança;
• ausência de documentação técnica quando exigível;
• descumprimento das regras condominiais.

Entretanto, a simples discordância pessoal do síndico não transforma automaticamente uma reforma lícita em obra irregular.

Em caso de conflito, a análise deve considerar a natureza da intervenção, a convenção, o regimento interno, as normas técnicas e as provas existentes.

11. O que acontece se o condômino fizer uma obra irregular?

As consequências podem ser administrativas, condominiais e judiciais.

Dependendo da situação, o condômino poderá ser obrigado a:

• interromper a obra;
• apresentar documentação;
• corrigir a intervenção;
• restaurar a situação anterior;
• reparar danos causados;
• pagar multa prevista na convenção;
• indenizar outros condôminos ou o condomínio;
• responder judicialmente pela intervenção.

O artigo 1.336, §2º, do Código Civil prevê multa para o descumprimento dos deveres relacionados à segurança, fachada e utilização da unidade, observados os limites legais. Em situações de descumprimento reiterado, também pode incidir o artigo 1.337.

Se uma obra provocar infiltração no apartamento inferior, por exemplo, o proprietário da unidade que deu causa ao dano poderá responder pelos prejuízos, além de eventualmente precisar desfazer ou corrigir a intervenção.

12. A responsabilidade é sempre do proprietário?

Quando a reforma ocorre dentro da unidade, o proprietário ou responsável pela intervenção possui papel central na responsabilidade pela obra.

A orientação relacionada à NBR 16280 atribui ao proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade a responsabilidade pela reforma em espaço privativo, inclusive pela contratação de profissional habilitado quando necessário e pelo cumprimento das regras aplicáveis.

Isso é importante porque contratar uma empresa ou pedreiro não significa transferir automaticamente toda a responsabilidade ao profissional.

O proprietário deve tomar as cautelas necessárias para que a intervenção seja realizada regularmente.

13. E quando o condomínio é responsável?

O condomínio possui responsabilidade sobre as áreas e sistemas que lhe competem.

O Código Civil determina que o condomínio deve zelar pela conservação e guarda das partes comuns.

Assim, se o problema tiver origem em uma parte comum, por exemplo, determinada tubulação geral, estrutura ou elemento de responsabilidade condominial, a análise da responsabilidade pode ser diferente.

É justamente por isso que, diante de infiltrações, rachaduras, problemas hidráulicos ou elétricos, não é recomendável presumir imediatamente que a responsabilidade pertence ao proprietário do apartamento.

É necessário identificar a origem do problema.

14. Situações de emergência

As situações emergenciais merecem tratamento diferenciado.

Imagine um vazamento grave que esteja atingindo imediatamente outros apartamentos ou uma situação que represente risco à segurança.

Nessas circunstâncias, a prioridade é impedir o agravamento do dano.

Isso não significa que qualquer pessoa possa executar uma reforma estrutural sem controle técnico. Significa que a urgência pode justificar medidas imediatas de contenção e reparo, seguidas da documentação e regularização necessárias.

O próprio Código Civil disciplina obras e reparações necessárias e prevê tratamento específico para aquelas que sejam urgentes.

15. Um cuidado especial: reforma não pode ser confundida com alteração da destinação

A discussão condominial também pode envolver a finalidade da unidade.

O artigo 1.336, IV, determina que o condômino deve dar à unidade a mesma destinação da edificação.

Em maio de 2026, o STJ voltou a enfrentar essa questão em julgamento envolvendo estadias de curta duração por plataformas como Airbnb. A Segunda Seção entendeu que, em determinadas circunstâncias, a exploração econômica reiterada de curta estadia pode descaracterizar a destinação residencial, exigindo aprovação de dois terços dos condôminos para alteração da destinação.

Embora essa decisão não trate propriamente de reforma física, ela reforça um princípio importante: o proprietário não pode analisar sua unidade de maneira completamente isolada das regras que estruturam o condomínio.

16. Checklist antes de iniciar uma reforma

Antes de começar uma obra no apartamento, é recomendável verificar:

1. Convenção do condomínio
   Existe alguma regra específica sobre reformas?
2. Regimento interno
   Há horários, procedimentos ou documentos exigidos?
3. Natureza da intervenção
   É apenas acabamento ou haverá alteração de paredes, pisos, instalações, lajes ou outros elementos?
4. Estrutura
   A intervenção pode atingir elemento estrutural?
5. Sistemas prediais
   Haverá alteração hidráulica, elétrica, gás, esgoto ou impermeabilização?
6. Fachada
   Algum elemento externo será modificado?
7. Responsabilidade técnica
   É necessária contratação de engenheiro ou arquiteto?
8. ART/RRT
   Existe documento de responsabilidade técnica aplicável?
9. Plano de reforma
   O condomínio exige apresentação prévia?
10. Comunicação formal
    A reforma foi comunicada ao síndico por escrito?
11. Proteção das áreas comuns
    Como serão transportados materiais e retirados os resíduos?
12. Registro documental
    Existem fotos e documentos que demonstrem o estado do imóvel antes da obra?

 

Conclusão

O direito de reformar o próprio apartamento existe e faz parte do exercício da propriedade. Porém, não é um direito ilimitado.

Quanto mais a intervenção se aproxima da estrutura do edifício, das instalações coletivas, da fachada ou das áreas comuns, maior é a necessidade de controle técnico e condominial.

Por outro lado, o condomínio também não pode transformar o poder de fiscalização em autorização arbitrária para interferir em toda e qualquer alteração realizada dentro da unidade.

A solução adequada está no equilíbrio entre propriedade individual, segurança da edificação, normas técnicas, convenção condominial e direitos dos demais moradores.

Em caso de dúvida, o mais seguro é analisar a reforma antes do início da obra, especialmente quando houver demolição de paredes, alteração de instalações, intervenção em lajes, impermeabilização, esquadrias, fachada ou qualquer elemento que possa afetar outras unidades.

Uma reforma que começa com documentação, análise técnica e comunicação adequada tende a evitar um problema que, depois de iniciado, pode resultar em paralisação da obra, multas, obrigação de desfazer a intervenção e até responsabilização por danos.

Conteúdo informativo. A análise de uma obra concreta depende das características da edificação, da convenção e do regimento interno, da legislação municipal aplicável e da avaliação do profissional técnico responsável.