22/09/2026 por Jean Eduardo Lima |  

O crescimento das plataformas digitais de hospedagem transformou a forma de utilização de imóveis residenciais. Aplicativos como o Airbnb facilitaram a oferta de apartamentos e casas para estadias de curta duração e criaram uma nova fonte de renda para proprietários.

Mas essa liberdade de exploração econômica encontra limites quando o imóvel está situado em um condomínio residencial.

Afinal, o proprietário pode disponibilizar seu apartamento por poucos dias, semanas ou finais de semana, mesmo contra a vontade dos demais condôminos?

A resposta, em setembro de 2026, exige atenção especial à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), porque o tema está novamente em processo de uniformização nacional.

Locação residencial tradicional não é necessariamente a mesma coisa que short stay

A primeira distinção necessária é entre a locação residencial tradicional e as chamadas locações de curta duração ou short stay.

Na locação residencial convencional, o imóvel é destinado à moradia do locatário por período normalmente mais prolongado. Já na locação por temporada, prevista pela Lei nº 8.245/1991, o imóvel pode ser utilizado por prazo determinado para residência temporária.

O simples fato de o contrato ter prazo reduzido, portanto, não significa automaticamente que exista atividade hoteleira.

O problema surge quando a utilização deixa de representar uma locação ocasional e passa a assumir características de exploração econômica reiterada, profissionalizada e marcada por elevada rotatividade de ocupantes.

É justamente nessa fronteira que se concentra a atual discussão judicial.

O Airbnb, por si só, descaracteriza a finalidade residencial?

Não.

Esse ponto merece destaque.

A utilização de uma plataforma digital não transforma automaticamente uma locação residencial em atividade comercial ou hoteleira. O próprio STJ já reconheceu que a natureza jurídica da utilização não depende do meio empregado para encontrar o ocupante.

Assim, pouco importa, isoladamente, se o proprietário encontrou o interessado por meio do Airbnb, de uma imobiliária, de anúncio particular ou de outra forma.

O que importa é como o imóvel está sendo efetivamente utilizado.

A análise deve considerar fatores como habitualidade, frequência das locações, quantidade de diárias, rotatividade de pessoas, eventual prestação de serviços e a própria estrutura de exploração do imóvel.

Em julgamento realizado em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ destacou que a reiterada exploração econômica e a profissionalização da atividade podem descaracterizar a destinação residencial. Entre os elementos relevantes estão a disponibilização frequente do imóvel, a baixa quantidade de diárias e a oferta de serviços típicos de hospedagem, como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge.

Portanto, não é correto afirmar que todo aluguel por temporada equivale a hotelaria, mas também não é correto afirmar que todo anúncio em plataforma digital constitui simples exercício do direito de propriedade.

O que o STJ decidiu em maio de 2026?

A discussão ganhou especial relevância com o julgamento do REsp 2.121.055/MG, concluído pela Segunda Seção do STJ em 7 de maio de 2026.

Naquele julgamento, o Tribunal entendeu que a utilização reiterada do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizada exploração econômica ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar a destinação residencial prevista na convenção condominial.

Nessa hipótese, a utilização diversa da finalidade residencial depende de aprovação em assembleia pelo quórum de dois terços dos condôminos, conforme a atual redação do art. 1.351 do Código Civil.

O entendimento representou importante sinalização em favor da autonomia dos condomínios.

Entretanto, seria precipitado concluir que o STJ encerrou definitivamente a discussão.

Isso porque, em setembro de 2026, o próprio Tribunal submeteu novamente a matéria ao rito dos recursos repetitivos.

A grande novidade de setembro de 2026: Tema 1.443 do STJ

Em 17 de setembro de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 ao rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.443.

A questão que será definida é extremamente específica:

A cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação da unidade por curta temporada, por meio de plataformas digitais, ou é necessária uma proibição expressa?

A relevância prática é enorme.

O STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais ou coletivos que discutam essa questão jurídica enquanto o tema não for definitivamente solucionado pelo rito dos repetitivos.

Em outras palavras, o debate ainda não está definitivamente encerrado.

Então o condomínio pode proibir o Airbnb?

Em determinadas situações, sim.

Mas a resposta depende da convenção condominial, da forma de utilização do imóvel e das características concretas da atividade.

O entendimento que prevaleceu no julgamento de maio de 2026 foi no sentido de que, quando existe destinação exclusivamente residencial e a exploração de curta estadia assume características que desvirtuam essa finalidade, a utilização depende de aprovação condominial pelo quórum de dois terços.

O próprio STJ, ao afetar o Tema 1.443 em setembro, registrou que sua jurisprudência recente havia caminhado no sentido de considerar suficiente a previsão de uso exclusivamente residencial para impedir a exploração de curta temporada que descaracterize essa finalidade.

Mas justamente porque ainda existem controvérsias e decisões anteriores em sentidos distintos, a Corte decidiu estabelecer uma tese repetitiva definitiva.

Por isso, não é juridicamente seguro afirmar hoje que qualquer condomínio pode simplesmente proibir qualquer locação por temporada apenas por vontade do síndico ou por uma decisão informal dos moradores.

A convenção, as deliberações assembleares, o quórum aplicável e a efetiva utilização do imóvel precisam ser examinados.

E se a convenção do condomínio não falar expressamente sobre Airbnb?

Essa é uma das questões centrais que serão resolvidas pelo Tema 1.443.

Historicamente, houve decisões no STJ reconhecendo que condomínios residenciais poderiam impedir a utilização das unidades para locações de curta duração, especialmente quando a convenção estabelecesse destinação exclusivamente residencial.

Em 2021, por exemplo, a Quarta Turma do STJ decidiu que condomínio residencial poderia impedir a utilização das unidades para locações pelo Airbnb quando a convenção estabelecesse destinação residencial.

Posteriormente, porém, o debate continuou em outros julgamentos, chegando à Segunda Seção.

Agora, o STJ pretende transformar a questão em precedente qualificado, justamente para reduzir a divergência existente nos tribunais brasileiros.

Assembleia condominial: o síndico pode decidir sozinho?

Em regra, não.

O síndico administra o condomínio e deve fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia, mas não pode simplesmente criar, por vontade própria, uma nova restrição ao direito de propriedade que extrapole suas atribuições.

Quando a questão envolve alteração da destinação do edifício ou da unidade, deve-se observar o regime jurídico previsto no Código Civil e o quórum correspondente.

O art. 1.351 do Código Civil estabelece atualmente quórum de dois terços dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Esse dispositivo ganhou especial importância na decisão do STJ de maio de 2026.

Assim, a discussão não deve ser reduzida a uma simples votação informal ou a uma determinação administrativa do síndico.

Segurança, sossego e controle de acesso também são relevantes

Existe ainda outro aspecto que não pode ser ignorado: o condomínio não é apenas um conjunto de propriedades individuais.

Há áreas comuns, circulação de pessoas, portaria, elevadores, garagem e sistemas de segurança compartilhados.

A elevada rotatividade de pessoas pode gerar preocupações relacionadas a segurança, barulho, utilização das áreas comuns, danos ao patrimônio e perturbação do sossego.

Esses fatores podem ser juridicamente relevantes, especialmente quando demonstrado que a exploração do imóvel ultrapassa os limites do exercício regular da propriedade e interfere no direito dos demais moradores.

O Código Civil, ao disciplinar o condomínio edilício e o direito de vizinhança, estabelece limites ao exercício da propriedade justamente para preservar a convivência coletiva.

Por isso, mesmo quando a discussão sobre a validade do aluguel por temporada permanece aberta, condutas concretamente abusivas continuam podendo ser reprimidas.

Quem responde pelos danos causados pelos hóspedes?

O fato de o imóvel estar alugado a terceiros não elimina a responsabilidade do proprietário perante o condomínio pelas obrigações decorrentes da utilização da unidade.

O proprietário deve adotar mecanismos adequados de controle e orientar os ocupantes quanto às regras condominiais.

Questões como festas, barulho excessivo, danos às áreas comuns, uso irregular de garagem, descumprimento das regras de segurança ou acesso indevido não podem ser tratadas como consequências inevitáveis do Airbnb.

O condomínio pode aplicar as medidas previstas na convenção e na legislação quando houver efetiva infração às regras de convivência.

Isso não significa, entretanto, que toda reclamação contra um hóspede seja suficiente para proibir a atividade. É necessário avaliar a gravidade, a reiteração e a relação entre a conduta e as obrigações condominiais.

Direito de propriedade versus autonomia condominial

O ponto central da discussão está no equilíbrio entre dois interesses legítimos.

De um lado, está o direito de propriedade, que assegura ao titular poderes de usar, gozar e dispor de seu imóvel.

De outro, está a autonomia condominial, que permite estabelecer regras para preservar a finalidade do empreendimento e a convivência entre os proprietários.

Nenhum desses direitos é absoluto.

O proprietário não pode utilizar sua unidade de maneira que prejudique os demais moradores ou altere unilateralmente a finalidade estabelecida para o edifício.

Da mesma forma, o condomínio não possui liberdade ilimitada para restringir o direito de propriedade sem observar a convenção, a legislação, os quóruns e os limites estabelecidos pelo ordenamento jurídico.

E o que vale em setembro de 2026?

A situação pode ser resumida da seguinte forma:

1. O Airbnb não foi proibido no Brasil.

A discussão diz respeito à utilização de unidades em condomínios residenciais e aos limites impostos pela destinação condominial.

2. O meio digital não é o fator determinante.

O simples uso do Airbnb não define, por si só, se existe locação residencial ou atividade de hospedagem.

3. A habitualidade e a profissionalização são juridicamente relevantes.

Exploração intensa, alta rotatividade e serviços típicos de hospedagem podem indicar desvio da finalidade residencial.

4. O STJ já adotou, em maio de 2026, entendimento restritivo em caso de exploração econômica de curta estadia.

Naquele precedente, considerou-se necessária aprovação por dois terços quando a atividade representava mudança da destinação residencial.

5. A questão ainda será definitivamente uniformizada.

Em setembro de 2026, o STJ afetou o Tema 1.443 e suspendeu nacionalmente os processos que discutem especificamente se a destinação residencial, por si só, basta para impedir a locação de curta duração ou se seria necessária proibição expressa.

Conclusão

A pergunta “o condomínio pode proibir o Airbnb?” não possui, em setembro de 2026, uma resposta que possa ser aplicada indistintamente a todos os edifícios.

A análise jurídica precisa considerar a convenção condominial, o regimento interno, a destinação do empreendimento, a forma concreta de exploração do imóvel, a habitualidade das locações, a existência ou não de serviços associados à hospedagem, as deliberações assembleares e os impactos sobre a segurança, o sossego e a convivência coletiva.

O cenário ganhou uma nova dimensão com o Tema 1.443 do STJ, que deverá estabelecer uma orientação nacional sobre a necessidade, ou não, de proibição expressa na convenção para impedir locações de curta duração por plataformas digitais.

Até que a tese repetitiva seja definitivamente fixada, proprietários, síndicos e condomínios devem evitar soluções simplistas.

Para o proprietário, o fato de ser dono do apartamento não significa liberdade irrestrita para transformá-lo em hospedagem de curta duração.

Para o condomínio, a existência de moradores contrários ao Airbnb também não significa, por si só, autorização para criar uma proibição sem fundamento jurídico e sem observar os procedimentos e quóruns aplicáveis.

A solução adequada passa pela análise individualizada da convenção, das regras internas, das decisões assembleares e da forma como a unidade vem sendo efetivamente utilizada.

Em um cenário de crescente profissionalização das locações de curta duração, a prevenção jurídica pode evitar conflitos entre proprietários, síndicos, administradoras e demais condôminos, especialmente porque a definição do STJ terá impacto direto sobre milhares de condomínios em todo o país.