22/08/2025 por Jean Eduardo Lima |  

A cobrança judicial do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é realidade recorrente na maioria dos municípios brasileiros. A valorização imobiliária, aliada a fatores econômicos locais, contribui para que as execuções fiscais alcancem montantes expressivos e exerçam impacto significativo sobre o patrimônio dos contribuintes.

Principais entraves causados pela execução fiscal

• Bloqueio imediato de ativos financeiros via sistemas eletrônicos como Sisbajud, e restrição de veículos e bens por meio do Renajud, dificultando a vida financeira do executado;
• Acréscimo de encargos como custas judiciais e honorários advocatícios, que aumentam significativamente o montante devido;
• Risco de perda do imóvel por leilão judicial;
• Dificuldades de defesa na comprovação de isenções, imunidades ou na contestação de cobranças retroativas;
• Impactos duradouros na imagem e crédito do contribuinte, com inscrição em cadastros restritivos.
• Essa realidade não se limita apenas aos imóveis residenciais ou comerciais, mas também afeta propriedades com usos diferenciados, como terrenos não edificados e áreas de transição urbana.

Como se Defender: A Importância da Defesa Técnica

Ao ser citado em uma execução fiscal de IPTU, é imprescindível adotar uma postura ágil e estratégica. A defesa técnica, realizada por um advogado especializado em execuções fiscais, torna-se crucial para garantir a proteção dos direitos do contribuinte e a análise detalhada dos elementos da cobrança. Entre as principais medidas que devem ser adotadas, destacam-se:

• Análise da Regularidade da Cobrança: O primeiro passo é verificar se o lançamento do tributo está correto. Isso inclui a conferência da base de cálculo, das alíquotas aplicadas e da observância de eventuais isenções ou imunidades que possam ser pertinentes ao caso.
• Verificação de Prescrição: A prescrição do crédito tributário pode ser um argumento eficaz para contestar a execução fiscal. Caso o prazo para a cobrança tenha expirado, o crédito tributário se extingue, impossibilitando a continuidade da cobrança.
• Apresentação de Embargos à Execução: Caso haja argumentos legítimos, como nulidade da Certidão de Dívida Ativa (CDA) ou excesso de execução, o contribuinte pode opor embargos à execução. Esta é uma medida para contestar a cobrança, buscando a revisão ou extinção da dívida.
• Exceção de Pré-Executividade: Em casos onde não há necessidade de dilação probatória, ou seja, quando os vícios da cobrança são evidentes e podem ser analisados diretamente, a Exceção de Pré-Executividade pode ser utilizada. Trata-se de uma defesa que visa a anulação da execução fiscal sem a necessidade de garantia do juízo ou do oferecimento de bens à penhora. A Exceção é fundamentada na alegação de irregularidades formais ou materiais que comprometem a validade do processo executivo, como a inexistência do crédito tributário, a nulidade da CDA ou a ocorrência de prescrição.

Essas medidas devem ser adotadas com a orientação de um advogado especializado, que, ao analisar o caso concreto, poderá aplicar a melhor estratégia para a defesa, maximizando as chances de sucesso no afastamento da execução fiscal. A discussão sobre a execução fiscal de IPTU se insere em um contexto mais amplo de disputas tributárias envolvendo o setor imobiliário, especialmente em regiões onde o dinamismo econômico e a valorização imobiliária geram constantes questões fiscais. Um dos temas que tem gerado grande controvérsia é a cobrança retroativa de IPTU em imóveis que, no passado, recolheram o Imposto Territorial Rural (ITR).

Esse tipo de cobrança, em que se questiona a competência do tributo em face da destinação e da localização dos imóveis, pode causar grandes impactos para os proprietários, especialmente em áreas que, inicialmente, eram tratadas como propriedades rurais e que, com o tempo, passaram a ser reconhecidas como urbanas. A questão torna-se ainda mais sensível em municípios onde a demanda por imóveis e o processo de urbanização têm sido intensos nos últimos anos.

A prática de cobrar retroativamente o IPTU sobre imóveis que recolheram o ITR no passado, muitas vezes, envolve uma análise jurídica complexa sobre a natureza do imóvel, o caráter rural ou urbano do mesmo durante o período questionado, e se a mudança na tributação ocorreu de forma legítima e de acordo com a legislação vigente. Nesse cenário, a cobrança retroativa de IPTU se configura não apenas como um desafio para o contribuinte, mas também como uma área de contencioso tributário que exige uma avaliação criteriosa da situação fiscal do imóvel e de eventuais mudanças nos critérios de classificação tributária adotados pelos municípios.

Cobrança Retroativa de IPTU em Imóveis Recolhedores de ITR

Entendimento jurídico consolidado

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 174, firmou entendimento vinculante no sentido de que:

“Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.”

(Base: art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966).

Assim, para a incidência legítima do IPTU, não basta que o imóvel esteja inserido formalmente no perímetro urbano. É imprescindível avaliar a finalidade real de uso da propriedade. Caso se comprove a destinação rural no período cobrado, a tributação pelo IPTU é indevida.

• Se o imóvel cumpria função rural e recolhia ITR no período, a cobrança retroativa de IPTU carece de fundamento legal;
• O contribuinte pode se defender por exceção de pré-executividade ou por ação anulatória, inclusive com pedido de restituição de valores pagos indevidamente;
• A prova documental, como notas fiscais de produção, declarações de ITR e laudos técnicos, é essencial para afastar a exigência indevida.

Discussões Judiciais sobre a Retroatividade:  Alguns tribunais têm decidido que a cobrança retroativa de tributos, mesmo em casos de reclassificação de imóveis, deve ser restrita ao que a lei permite. Isso significa que a administração pública não pode realizar cobranças de períodos anteriores ao da reclassificação do imóvel, a menos que tenha ocorrido omissão ou erro material claro. 

Nos casos de  Omissão ou Erro: Em alguns casos, se a administração pública deixou de cobrar o IPTU devido em determinado período por erro ou omissão, poderá tentar cobrar esse valor retroativamente, mas ainda assim o contribuinte pode questionar a validade dessa cobrança com base nos princípios constitucionais de segurança jurídica e estabilidade das relações tributárias.

Considerações Finais

As execuções fiscais de IPTU figuram entre as modalidades mais recorrentes e congestionantes do sistema judicial brasileiro, em razão do elevado volume de débitos acumulados, que impactam diretamente a arrecadação municipal e comprometem o equilíbrio financeiro das prefeituras. Tal cenário acarreta redução da capacidade de investimento público, incremento da judicialização e sobrecarga do Poder Judiciário, retardando a solução de demandas. Nesse contexto, ainda que a execução fiscal constitua instrumento legítimo de cobrança, sua utilização deve observar estritamente os limites da legalidade e da jurisprudência consolidada, a fim de evitar a exigência de créditos que desconsiderem a real natureza e destinação do imóvel. Da mesma forma a cobrança retroativa de IPTU em imóveis que recolheram ITR depende, portanto, de vários fatores, incluindo a reclassificação do imóvel de rural para urbano e a forma como essa mudança é tratada pela legislação local. De maneira geral, a cobrança retroativa de IPTU é limitada pela Constituição, e os casos de retroatividade devem ser analisados com cautela para garantir que não haja violação aos direitos do contribuinte.