19/09/2025 por Jean Eduardo Lima |  

A partir de 2026, proprietários de imóveis de locação enfrentarão mudanças significativas na tributação, fruto da nova reforma tributária. Com potencial de impacto direto sobre aluguéis residenciais e comerciais, entender essas alterações será essencial tanto para investidores quanto para profissionais do mercado imobiliário. Este artigo explica, de forma clara e prática, o que vai ocorrer, quem será afetado, alternativas estratégicas e como se preparar.

O que vai ocorrer

A reforma tributária prevê mudanças na forma de tributação sobre aluguéis recebidos de imóveis. Atualmente, os rendimentos de locação são tributados no Imposto de Renda da pessoa física de forma progressiva, dependendo da faixa de rendimento. A partir de 2026, haverá alterações que podem aumentar a base tributável e introduzir regras mais rigorosas sobre imóveis de maior volume ou valor.

Essencialmente, a ideia é ampliar a tributação sobre proprietários que possuem múltiplos imóveis e que obtêm receita elevada com aluguéis, garantindo que a cobrança de impostos seja proporcional ao potencial econômico dos rendimentos.

Quem será afetado

Os mais diretamente impactados serão os proprietários de múltiplos imóveis, em especial aqueles cujo faturamento anual com locações ultrapasse o limite fixado pela Receita Federal.

Para esses contribuintes, a mudança poderá gerar aumento na tributação que, na prática, pode ser repassado ao locatário. Estima-se que o valor do aluguel possa sofrer aumento percentual direto para compensar a carga tributária adicional, tornando o planejamento antecipado essencial.

quem tem quatro ou mais imóveis para alugar ou recebe mais de R$ 240 mil por ano com aluguel passa a pagar dois novos tributos: IBS (tributo estadual/municipal) e CBS (tributo federal), além do IR

Vale a pena passar o imóvel para CNPJ?

Uma das alternativas discutidas por proprietários é integralizar os imóveis em uma pessoa jurídica (CNPJ). Esse processo envolve transferir a titularidade do imóvel para uma empresa, seja integralmente ou parcialmente, transformando o patrimônio em cotas sociais.

Exemplo prático:

• Imóvel de R$ 1 milhão: integralizar 100% significa que o imóvel passa a ser patrimônio da empresa e o sócio recebe cotas equivalentes ao valor integral.

Custos envolvidos:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) municipal;
• Registro em cartório e custos de escritura;

• Honorários contábeis e advocatícios.

Nesse cenário, o artigo 5º da referida Lei Complementar que trata dos alugueis dispõe que a transferência gratuita de bens e serviços, ou aquela realizada por valor inferior ao de mercado, estará sujeita à incidência do IBS e da CBS. Trata-se de alteração relevante, uma vez que tais operações, até então, eram consideradas fiscalmente vantajosas, favorecendo a eficiência tributária das holdings.

Vantagens:

• Planejamento tributário mais eficiente;
• Possibilidade de diluir a tributação sobre rendimentos;
• Maior segurança jurídica em caso de litígios.

Desvantagens:

• Custos iniciais significativos;
• Burocracia de manutenção da empresa;
• Necessidade de gestão contábil rigorosa.

A decisão sobre a integralização deve ser ponderada à luz do perfil do investidor, do volume do patrimônio imobiliário envolvido e da estratégia fiscal adotada.

Aluguel anual x aluguel de temporada

Se você é proprietário e recebe aluguel “Fixo”, o Imposto de Renda sobre aluguel utiliza a tabela progressiva do IRPF, com alíquotas que variam entre 7,5% e 27,5%, aplicadas sobre a receita líquida do aluguel. Ou seja, apenas o valor recebido efetivamente pelo locador será tributado; despesas como IPTU, condomínio e manutenção podem ser abatidas no cálculo do IR.

Para 2025, existe um limite de isenção: aluguéis mensais de até R$ 2.259,20 não geram obrigação de pagamento de IR. Acima desse valor, o imposto deve ser apurado e pago mensalmente via Carnê-Leão e DARF até o último dia útil do mês seguinte. Com a reforma tributária, proprietários com múltiplos imóveis ou alto faturamento poderão ter alíquotas maiores, mesmo em locações de longo prazo.

Já os aluguéis de curta duração (até 90 dias), como os oferecidos via Airbnb e plataformas similares, passam a ser tratados de forma semelhante a serviços de hotelaria. Isso significa que o proprietário deve ficar atento a novas obrigações: além do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) progressivo, de até 27,5%, poderá haver a incidência de contribuições sobre serviços, como o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).

Em outras palavras, a tributação sobre locações de temporada será mais complexa e próxima de uma atividade empresarial, exigindo controle rigoroso das receitas, despesas e da ocupação do imóvel.

Imobiliárias e corretores: estão preparados?

Profissionais do mercado imobiliário devem estar preparados para orientar seus clientes acerca dessas mudanças. A formação de parcerias com advogados tributaristas representa uma estratégia valiosa, pois garante respostas técnicas, seguras e juridicamente alinhadas. Por isso, recomenda-se que cada profissional busque um advogado tributarista de sua confiança e dê início, desde já, a essa parceria estratégica!

Essa colaboração permite que corretores e imobiliárias ofereçam suporte confiável sem se expor a riscos legais ou interpretações equivocadas sobre a tributação de aluguéis!

Planejamento tributário e alternativas legais

Além das medidas já mencionadas, proprietários podem considerar:

• Simulações de cenários: avaliar impactos de diferentes tipos de locação e integralização de imóveis;
• Estratégias legais de redução de impostos: desde que dentro da lei, evitando riscos de autuações;
• Consultoria especializada: contadores e advogados tributaristas podem ajudar de forma eficiente;
• Evitar erros comuns: atrasos em declarações, falta de registro de contratos ou contabilização inadequada podem aumentar a carga tributária.

O planejamento antecipado é essencial para minimizar custos e manter o retorno sobre investimento.

Assim temos que a partir de 2026, a tributação sobre imóveis de locação terá impactos significativos, especialmente para proprietários com múltiplos imóveis ou alta receita de aluguéis. Compreender as mudanças, avaliar alternativas como a integralização em CNPJ e buscar orientação especializada são passos fundamentais para proteger o patrimônio, manter a lucratividade e evitar surpresas tributárias.

Investir em planejamento tributário hoje é garantir segurança e previsibilidade amanhã!