22/09/2026 por Jean Eduardo Lima |  

A inadimplência condominial é um dos problemas mais sensíveis da administração de condomínios. Quando um condômino deixa de pagar regularmente suas obrigações, o impacto não recai apenas sobre ele: a falta de recursos pode comprometer o pagamento de funcionários, contratos de manutenção, contas essenciais, obras e demais despesas necessárias ao funcionamento do condomínio.

Por outro lado, o direito de cobrar não significa que o condomínio possa utilizar qualquer meio para pressionar o devedor. A legislação estabelece mecanismos específicos para a cobrança das cotas condominiais, ao mesmo tempo em que impõe limites destinados a preservar a dignidade, a privacidade e os demais direitos do condômino.

A questão, portanto, não é apenas saber se o condomínio pode cobrar, mas também o que pode cobrar, como pode cobrar e quais medidas são juridicamente admissíveis.

1. O que pode ser cobrado do condômino inadimplente?

A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio decorre da própria legislação e da convenção condominial. O condômino deve participar das despesas ordinárias e, quando regularmente aprovadas, das despesas extraordinárias que lhe sejam atribuíveis.

Nas cotas vencidas, podem incidir os encargos previstos na convenção e na legislação aplicável, especialmente:

• multa moratória;
• juros de mora;
• correção monetária;
• despesas comprovadamente relacionadas à cobrança;
• honorários advocatícios, quando cabíveis.

O Código Civil estabelece, no art. 1.336, § 1º, que o condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não havendo previsão, aos juros de 1% ao mês, além de multa de até 2% sobre o débito.

É importante, entretanto, diferenciar encargos previstos na convenção ou na legislação de cobranças criadas unilateralmente pela administração.

O condomínio não pode simplesmente acrescentar valores sem fundamento jurídico, documental ou convencional. Uma cobrança bem estruturada deve permitir que o devedor identifique a origem do débito e os respectivos encargos.

2. E os honorários advocatícios?

A cobrança de honorários exige atenção.

Quando o condomínio contrata advogado para realizar a cobrança extrajudicial ou judicial, é necessário verificar a convenção condominial, a natureza da cobrança e o momento em que os honorários estão sendo exigidos.

No processo judicial, havendo condenação, podem ser fixados honorários sucumbenciais pelo juiz, nos termos do Código de Processo Civil.

Já na esfera extrajudicial, eventual repasse de honorários ao inadimplente deve observar a existência de fundamento jurídico ou convencional adequado, evitando-se a criação unilateral de encargos.

Em outras palavras, não basta chamar determinada cobrança de “honorários” para que ela automaticamente possa ser transferida ao devedor.

3. O condomínio pode protestar a dívida?

Sim.

O crédito condominial pode ser levado a protesto, desde que esteja adequadamente constituído e seja observada a legislação aplicável.

O protesto é uma medida legítima de cobrança e pode aumentar significativamente a pressão para a regularização do débito, especialmente porque produz efeitos perante terceiros.

Entretanto, o condomínio deve possuir documentação capaz de demonstrar a existência, exigibilidade e valor da obrigação.

Erros na identificação do devedor, valores incorretos ou cobrança de dívida inexistente podem gerar consequências jurídicas para o próprio condomínio.

4. É possível negativar o condômino?

Também pode ser possível a inscrição do devedor em cadastros de inadimplentes, desde que observados os requisitos legais e a existência de dívida efetivamente exigível.

A negativação não pode ser utilizada como instrumento de ameaça ou punição informal. Deve decorrer de uma obrigação legítima, vencida e devidamente identificada.

Por isso, antes de promover a inscrição, é recomendável que a administração ou o escritório responsável pela cobrança confira cuidadosamente os documentos, valores, vencimentos e eventual existência de contestação ou acordo.

5. A execução judicial é uma das principais ferramentas de cobrança

Uma das grandes mudanças trazidas pelo Código de Processo Civil foi o reconhecimento do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio como título executivo extrajudicial, desde que atendidos os requisitos legais.

Isso permite, em determinadas situações, que o condomínio ingresse diretamente com ação de execução, sem precisar primeiro ajuizar uma ação de cobrança para obter uma sentença.

O objetivo da execução é satisfazer o crédito de maneira mais célere, podendo o devedor ser intimado para efetuar o pagamento no prazo legal.

Se o pagamento não ocorrer, poderão ser adotadas medidas executivas sobre o patrimônio do devedor, observadas as regras do processo civil.

6. O condomínio pode penhorar bens do devedor?

Sim.

Diante do inadimplemento e do prosseguimento da execução, poderão ser buscados bens penhoráveis do devedor, respeitando-se a ordem e as limitações estabelecidas pelo Código de Processo Civil.

Dependendo do caso concreto, podem ser atingidos valores depositados em instituições financeiras, veículos e outros bens que não estejam protegidos por regra de impenhorabilidade.

A execução, contudo, não autoriza uma espécie de “vale-tudo patrimonial”. A penhora deve observar os limites legais, inclusive quanto aos bens protegidos pela legislação.

7. O próprio imóvel pode ser penhorado?

Essa é uma das questões mais relevantes, e muitas vezes surpreendentes, envolvendo a inadimplência condominial.

Sim, o próprio imóvel pode ser penhorado para satisfazer dívida de condomínio, inclusive em situações envolvendo imóvel residencial.

Isso ocorre porque a obrigação condominial possui natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao próprio imóvel.

A Lei nº 8.009/1990, que trata da proteção do bem de família, prevê exceção para obrigações decorrentes de contribuições condominiais e despesas relacionadas à manutenção do imóvel.

Portanto, a existência de residência familiar não significa, por si só, que o imóvel esteja absolutamente protegido contra a execução de dívida condominial.

Trata-se de uma característica que torna a inadimplência condominial especialmente relevante: uma dívida aparentemente pequena, acumulada ao longo do tempo, pode produzir consequências patrimoniais muito graves.

8. Proprietário e ocupante: quem responde pela dívida?

A responsabilidade deve ser analisada com cuidado.

Em regra, as obrigações condominiais estão vinculadas à unidade imobiliária. Por isso, o proprietário possui posição central na relação jurídica com o condomínio.

Entretanto, situações envolvendo locatários, usufrutuários, possuidores ou outros ocupantes podem gerar discussões específicas sobre quem deve suportar determinados encargos.

É importante distinguir a responsabilidade perante o condomínio da relação interna existente entre proprietário e ocupante.

Por exemplo, um contrato de locação pode estabelecer que determinadas despesas sejam suportadas pelo locatário. Isso, entretanto, não significa necessariamente que o condomínio esteja obrigado a direcionar a cobrança exclusivamente ao ocupante.

A análise deve considerar a legislação, a natureza da despesa, a convenção condominial e a relação jurídica existente entre as partes.

9. Até onde o condomínio pode ir para cobrar?

O condomínio possui instrumentos jurídicos fortes, mas não pode transformar a cobrança em constrangimento.

O inadimplente não pode ser exposto publicamente, humilhado ou submetido a mecanismos de cobrança que ultrapassem os limites legais.

A administração deve evitar, por exemplo, divulgar listas de inadimplentes em locais de circulação, identificar publicamente moradores como “caloteiros” ou adotar medidas destinadas deliberadamente a causar constrangimento.

Também é necessário cuidado com a utilização de informações pessoais e com a exposição desnecessária da situação financeira do condômino.

A cobrança deve ser firme, documentada e juridicamente fundamentada — nunca vexatória.

10. E as despesas extraordinárias?

As despesas extraordinárias também podem ser exigidas quando regularmente aprovadas e quando houver responsabilidade do condômino pelo respectivo pagamento.

É fundamental, porém, identificar a natureza da despesa.

No caso de condomínios edilícios, despesas ordinárias e extraordinárias possuem tratamentos distintos, inclusive nas relações entre locador e locatário.

Uma obra estrutural, uma intervenção extraordinária ou determinada despesa aprovada em assembleia não deve ser simplesmente lançada na conta do condômino sem observar a legislação, a convenção e a deliberação assemblear correspondente.

A documentação da assembleia, a ata e os critérios utilizados para rateio são elementos importantes para conferir segurança à cobrança.

Conclusão: cobrar é um direito, mas cobrar corretamente é uma obrigação

A inadimplência condominial não deve ser tratada como um problema meramente administrativo.

O condomínio possui instrumentos jurídicos relevantes para recuperar seus créditos: cobrança extrajudicial, protesto, negativação, execução judicial, penhora de bens e, em determinadas circunstâncias, até mesmo a penhora do próprio imóvel que originou a dívida.

Ao mesmo tempo, existem limites claros.

O condomínio não pode criar encargos sem fundamento, cobrar valores indevidos, expor o inadimplente ao constrangimento ou utilizar medidas abusivas para forçar o pagamento.

Da mesma forma, o condômino inadimplente não deve presumir que uma dívida condominial seja inofensiva ou possa permanecer indefinidamente sem consequências. O débito pode crescer com encargos e, em uma execução, alcançar o patrimônio do devedor e até a própria unidade imobiliária.

Por isso, tanto para condomínios quanto para proprietários, a prevenção e a orientação jurídica são instrumentos importantes para reduzir riscos e evitar que uma inadimplência aparentemente simples se transforme em um conflito patrimonial de grandes proporções.

A cobrança condominial eficiente não é aquela que constrange mais. É aquela que utiliza, de maneira técnica e proporcional, os instrumentos que a legislação coloca à disposição do condomínio.