17/11/2025 por Jean Eduardo Lima |  

As execuções fiscais relacionadas ao IPTU ocupam, há anos, o topo do ranking das ações tributárias em todo o país. Não é coincidência: trata-se do tributo municipal mais difundido, de cobrança anual e que incide sobre praticamente todo o patrimônio urbano brasileiro. A seguir, analiso as razões que explicam esse fenômeno, as alternativas de regularização atualmente disponíveis e os caminhos possíveis para que tanto prefeituras quanto contribuintes reduzam o volume desse contencioso.

1. Por que o IPTU domina o contencioso fiscal no Brasil?

1.1 A amplitude da base tributária

O IPTU possui uma característica singular: alcança bens imóveis urbanos, um tipo de patrimônio facilmente identificável, rastreável e com valor de mercado claro. Como praticamente todo município brasileiro tem milhares, quando não milhões, de imóveis cadastrados, a base de incidência é naturalmente gigantesca.

1.2 O imóvel como garantia

Para o fisco, o IPTU é um crédito “forte”. Isso porque o próprio bem que gerou o tributo pode ser penhorado em eventual execução fiscal. Essa lógica acaba incentivando prefeituras a recorrerem à via judicial com maior frequência.

1.3 A inadimplência estrutural

Reajustes de plantas genéricas, valorização imobiliária, crises econômicas e falta de planejamento financeiro explicam boa parte dos atrasos no pagamento do IPTU. Muitas vezes, o valor do imposto cresce mais rápido que a renda do contribuinte, criando terreno fértil para a inadimplência recorrente.

1.4 Cobrança administrativa pouco eficiente

Em grande parte dos municípios, a estrutura de cobrança extrajudicial é frágil. Falta pessoal, tecnologia e, sobretudo, cultura institucional de negociação. Com isso, a execução fiscal vira o “atalho” natural, ainda que o custo-benefício real dessa estratégia seja questionável.

2. A exigência de tentativas prévias de acordo: a mudança de paradigma

Tanto o CNJ quanto tribunais estaduais passaram a exigir que, antes de ajuizar a execução fiscal, o município comprove que tentou negociar, notificar, oferecer parcelamento ou qualquer outra solução administrativa. Trata-se de um movimento claro para tornar o processo judicial a última alternativa, e não a primeira.

Essa diretriz pressiona prefeituras a:

• modernizar seus setores de dívida ativa;
• criar canais de conciliação;
• adotar políticas de parcelamento e programas de regularização contínuos;
• estabelecer fluxos obrigatórios de cobrança administrativa antes do envio da CDA ao Judiciário.

3. Quais alternativas existem para evitar a execução?

3.1 Conciliação administrativa

A lógica é simples: chamar o contribuinte antes de ajuizar a ação. Isso pode ocorrer por meio de:

• notificações eletrônicas;
• oferta de desconto para pagamento à vista;
• propostas de parcelamento personalizadas;
• reuniões de mediação com servidores da dívida ativa.

3.2 Parcelamentos especiais

A maioria dos municípios possui leis que autorizam o parcelamento do IPTU, mas a eficácia desses programas varia muito. Quando bem estruturados, podem incluir:

• redução de juros e multa;
• entrada simbólica;
• longos prazos de pagamento;
• benefícios para adesão rápida.

3.3 Transação tributária municipal

Embora mais comum na esfera federal, a transação começa a ser adaptada para o âmbito municipal. Ela permite acordos específicos conforme a situação econômica do contribuinte e o grau de recuperabilidade do crédito.

3.4 Protesto e cobrança extrajudicial

Ferramentas como protesto da CDA, negativação em bureaus de crédito e averbação do débito no registro de imóveis têm sido incentivadas pelos tribunais por produzirem resultados rápidos e a custo baixo, evitando o ajuizamento.

4. Por que muitas prefeituras ainda executam sem negociar?

4.1 Cultura institucional antiquada

Muitas secretarias de Fazenda e Procuradorias Municipais atuam há décadas com um modelo focado em execução judicial como ferramenta “padrão”. A modernização ainda caminha devagar.

4.2 Pressão por arrecadação

A dependência financeira do IPTU faz alguns gestores priorizarem ações que demonstram “rigor” fiscal, mesmo que isso resulte em milhões de processos de baixa efetividade.

4.3 Falta de estrutura

Cidades menores não têm equipe suficiente para cobrança administrativa eficaz; as maiores, por sua vez, sofrem com sistemas desatualizados e cadastros imobiliários defasados.

5. E do lado do contribuinte, por que tantas execuções?

• Falta de informação sobre parcelamentos disponíveis;
• pouco hábito de buscar negociação antes da inscrição em dívida ativa;
• contestação do valor venal sem acompanhamento técnico;
• atraso acumulado durante anos por desconhecimento das consequências;
• múltiplos proprietários (herdeiros), que não chegam a consenso sobre o pagamento.

6. Como reduzir esse número tão alto de execuções fiscais?

Para as prefeituras:

• Adotar sistema padronizado de cobrança extrajudicial;
• notificar previamente com prazos escalonados de regularização;
• criar programas permanentes, “não apenas sazonais” de parcelamento;
• investir em atualização de cadastros imobiliários;
• implementar plataformas digitais que permitam simulação e emissão de acordos automáticos.

Para os contribuintes:

• monitorar anualmente o carnê de IPTU;
• revisar eventuais discrepâncias no valor venal;
• buscar regularização antes da inscrição em dívida ativa;
• utilizar parcelamentos e transações como solução preventiva;
• procurar orientação jurídica para evitar bloqueios de contas e penhoras.

Conclusão

O fato de o IPTU liderar as execuções fiscais no Brasil não deve ser encarado como algo inevitável. O problema decorre de um conjunto de fatores: inadimplência estrutural, modelo de cobrança defasado, pouca cultura de negociação e ausência de políticas preventivas por parte de muitos municípios.

Com as novas diretrizes judiciais e a evolução dos instrumentos de conciliação, abre-se espaço para que prefeituras e contribuintes inaugurem uma nova lógica: mais diálogo, menos litígio. A execução fiscal não desaparece, mas deve se tornar exceção, e não regra.